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拆迁补偿单价如何评估？
拆迁补偿单价如何评估
问：市民担心正在公示的区位补偿指导单价会拉升房 价，对此您怎么看？
聂院长：指导单价可能会对房价有一定的影响，但公示 之后的实际情况要比专家组预想的要好。当初预计部分区位 中低于指导价的房子价格会有一个较快较大的涨幅，但由于 这个单价是采用该地区砖混二等二手房的均价算出来的，加 之这些房屋交易量不是很多，所以，指导单价公示后对整个 房市的冲击不大。
比如河西地区，原来按地级算是五级、六级，现在一下
升格到二级区位，拆迁补偿也将从过去的每平方米 1000多
元升至每平方米3600元。但同时，该地区目前的二手房房 价已经达到并超过这个数字，拉升之忧没必要。
另外，如果不谈炒房等因素，河西的房价已基本到位， 再大幅上涨的空间很小。 即便是炒家，炒也就是炒预期效应。 通过公示，房价并没有大的波动，这个信号提醒楼虫，不要 贸然入市。问：不管影响大小，事实上某些板块已经开始有 借指导单价提高之名行房价上涨之实的趋势，对此，政府应 该有什么措施？聂院长：实际上，今年以来，从中央到地方， 各级政府已经做了一些工作，从宏观上来规范房地产市场， 抑制高房价。比如，央行的 121号文件、南京的加大土地供 应量、拆迁准备金要到位等等。
南京人明显感觉到房价在往上跑，应该是在去年春节前 后，那段时间，南京房价猛地涨了 20%至 30%但是从今年
下半年开始，房价上涨的趋势开始减缓。开发商找理由抬高 房价是要过市场检验这一关的，并不是抓住一个理由，就能 把价格炒上去的。
补偿上不封顶评估只高不低
问：如果按照新拆迁法而增加的补偿款还不足以填补房 价上涨的空当，那么，靠什么来保障拆迁户的利益 ？
聂院长：新办法与老办法相比最显著的变化是实行等价 有偿、市场保价原则。《拆迁区位补偿指导单价》是最低价 和保障线。拆迁户最后所得到的补偿总额应该不低于以平均 价格在同一地段购买相同面积房屋的总价。
市场化评估的好处很明显：何时动迁，何时评估，拆迁 户补偿由当时的市场来确定。很多市民埋怨补偿指导单价太 低，这是把指导单价与 203号令中的补偿单价进行简单对比 的结果。实际上，拆迁补偿指导单价是根据每个区位级别中 各个分区的二手房成交均价而制定的，它是一个保底不封顶 的最低保障线。在实际拆迁补偿时，房地产市场评估单价一 般都会高于指导单价。问：房产部门相关负责人认为， 《拆
迁区位补偿指导单价》是较为妥当的，您认为呢 ？聂院长：
拆迁是一项周期性很长的工作，短的要三四个月，长的要七 八个月。对一个周期为 8个月的工程来说，如果每个季度或 半年修正一次指导单价，那么一个项目拆完至少会有两个不 同的标准，这无疑会加大拆迁的矛盾。
其实，指导单价仅仅是在市场评估低于这个标准时方起 作用，加上城市的房屋拆迁大多都是以年度计划的形式作出 安排，所以，就目前而言，每年公布一次指导单价的频率是 符合实际的。
当然，这是从操作的公平性上来说的，增加公布频次还 有一个技术的公平性问题，因为现在南京还没有建立完备的 二手房信