文档介绍：安徽省物业管理条例李国昌 2010 年 10 月 29 日 ******@aiai. 2009 年 10 月 23 日,省十一届人大常委会第十四次会议组成人员经过三次审议,表决通过了备受关注的《安徽省物业管理条例》(修订草案表决稿)。新修订的《安徽省物业管理条例》正式通过省人大常委会批准。这个“涉及千家万户”的条例,已于 2010 年1月1 日起施行。一、修订《条例》的意义(一) 《条例》的修订,有利于进一步规范物业管理活动中各方面的行为,增强可操作性修订的《新条例》,有利于进一步明确业主、业主大会、业主委员会、建设单位、物业公司之间在物业管理方面的法律关系,明确相互之间的权利义务, 减少和化解物业管理活动中的矛盾,有利于规范物业管理相关各环节的运作方法,增强《新条例》的可操作性。(二) 《条例》的修订,为维护业主和物业管理企业在物业管理活动中的合法权益提供了法律保障修订的《新条例》,根据物业管理的现实需要, 在前期物业管理、物业服务、物业使用与维护等方面增加了相关内容,对物业管理活动中的一些行为设定了相关的禁止性规定,并明确了承担的法律责任,为维护业主和物业管理企业的合法权益提供了法律保障。(三) 《条例》的修订,对进一步改善人民群众生活环境具有积极的推动作用《条例》的修订,有利于进一步规范和加强物业管理工作,有利于提高城市管理水平,改善城市人居环境,有利于保障物业的合理使用,提高群众生活质量;有利于构建小区的和谐,维护社会稳定。二、《新条例》的主要内容这次《条例》的修订,主要依据和参照了《民法通则》、《物权法》、国务院《物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》、最高人民法院司法解释、部委规章等相关法律、法规、规章的规定,内容丰富, 涉及面广。修订后的《新条例》共七章八十一条。(一)关于总则主要规定了四个方面的内容: 1、明确了物业管理活动应遵循的原则物业管理是住宅商品化的产物,与人民群众的生活密切相关,为此, 《新条例》根据物业管理的基本要求,突出了业主自治和依法监管的特点,确立了物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则(《新条例》第三条)。 2、明确了县级以上人民政府、建设行政主管部门、房地产行政主管部门的管理职责加强物业管理监督,是各级政府及其相关部门的职责,明确监督管理的主体,有利于各级政府及其相关部门根据事权贯彻实施法规。《新条例》主要规范了三个层次: 首先,规定了县级以上人民政府的管理职责。《新条例》规定: “县级以上人民政府应当鼓励、支持物业服务行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,促进物业服务行业发展。”(《新条例》第四条) 其次,规定了房地产行政主管部门的管理职责。条例明确规定省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本省行政区域内物业管理活动的监督管理工作。设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门、区人民政府确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作(《新条例》第五条)。房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,定期对其服务质量进行考核(《新条例》第六十三条第一款)。第三,规定了相关部门的监督管理职责。一是规定县级以上人民政府的其他有关部门应当相互配合, 做好相关监督管理工作(《新条例》第五条第三款)。二是规定市容、公安、工商、环保、卫生、规划等行政部门应当加强公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理,依法处理违法行为(《新条例》第六十三条第二款)。 3、明确了街道办事处、乡镇人民政府,居民委员会、村民委员会在物业管理活动中的组织、职责等(管理重心下移) 业主大会是业主维护共同利益的自治组织,但在现实中,住宅小区交付使用 3至5年甚至更长时间成立不了业主大会和业主委员会,明确牵头单位负责组织协调业主大会成立和业主委员会换届工作,显得尤为迫切。为此, 《新条例》规定:街道办事处、乡镇人民政府在县级人民政府房地产行政主管部门指导下, 具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作。居民委员会、村民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作(《新条例》第六条)。 4、明确了行业协会的作用目前,行政主管部门的监管毕竟有限,要做好这项工作,必须充分发挥行业协会的作用, 通过加强行业自律来提高物业服务水平和质量。为此, 《新条例》规定:物业管理协会应当促进物业服务企业提高服务质量和水平(《新条例》第七条)。物业管理协会可以制定物业服务规范和等级标准,完善行业自律制度,配合主管部门建立健全信用档案(《新条例》第六十三条第三款)。(二)关于业主、业主大会及业主委员会推动业主大会、业主委员会的成立,是业主维权的有效渠道。因此,本条例在这方面作出了详细、具体的规范。主要规定了五个方面的内容: 1、规定了业主、业主大会和业主委