文档介绍：房地产企业负债经营的风险与对策
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　　摘要：在激烈的市场竞争中，负债经营通常是企业一种有效的经营方式，房地产企业作为资本密集型企业，资金是推动企业发展的重要力量。目前，我国的房地产企业资产负债率居高不下，企业再融资层层受限，经营风险不断增加。房地产企业如何有效防范和降低这些风险，实现企业可持续发展，成为房地产企业财务管理的主要内容。文章主要阐述了房地产企业负债经营的现状和原因，可能会面临的外部风险、内部风险，据此提出完善组织结构、提高管理水平、制定有效管理制度等多种应对策略。
　　关键词：负债经营;房地产企业;财务风险;风险应对
　　一、房地产企业负债经营概述
　　（一）房地产企业负债经营的现状
　　房地产企业负债是房地产企业在开发、生产、经营过程中可以灵活运用的一种资金筹集方式，也是房地产企业资金管理的重要内容，主要分为短期负债和长期负债。短期负债主要包括预收房款形成的预收账款、供货商和建筑商提供商品和劳务过程中形成的应付账款等，长期负债主要包括银行机构的长期贷款、信托机构提供的信托贷款、企业发行债券形成的应付债券等。
　　房地产行业与其他传统行业不同，具有企业资金需求量大、资金流动性高、项目开发周期长等特点，企业对资金的依赖性、财务杠杆的利用率较高。据新京报统计的《2019年上半年50家上市房企资产负债率排行榜》显示，%，%，其中有30家的资产负债率超过80%。数据显示，房地产行业的负债率远高于其他传统行业，说明相对于股权融资，房地产企业更加倾向于使用负债融资。
　　（二）房地产企业负债经营的原因
　　房地产企业的资产负债率居高不下，与房地产企业生产经营活动的特殊性紧密相关。近年来，房价迅速攀升，高额利润吸引了大量投资者涌入，但房地产企业仅靠权益资本开展经营活动，难以满足企业资金周转需求。在项目投资初始阶段，需要投入资金获取土地，随后进入项目的规划设计、工程施工、竣工验收等，所有环节都需要企业垫入大量资金，保证开发项目的正常运转，企业只有在取得预售许可证后，才开始有资金流入。由于项目投资金額大、资金回收周期长，房地产企业就需要引入外部资本来弥补项目开发过程中缺少的资金。国内的房地产企业也可以选择股票上市、发行债券等方式来筹集资金，但门槛高、限制条件多，大部分房地产企业难以满足这些严格的约束条件。因此，银行长期借款、企业项目开发抵押贷款、经营活动信用贷款等负债筹资便成了房地产企业首选的融资方式。另一方面，负债筹资能够为企业带来财务杠杆效益。当房地产企业的投资报酬率大于企业的债务利率时，债务资本取得的部分收益向权益资本转移，企业股东的投资收益率上升，收益额增加。因此，大部分房地产企业更加倾向于负债筹资。
　　二、房地产企业负债经营存在的风险
　　随着国内经济的强势发展，房地产投资规模不断扩大。房地产企业大规模举债经营，在增加企业利润的同时，也给企业带来了诸多风险。房地产企业面临的风险归纳为两类：外部风险和内部风险，外部风险主要有政治法律风险、市场环境等，内部风险主要有企业战略风险、运营风险、财务风险等。
　　（一）外部风险
　　 1. 政治法律风险
　　房地产企业负债经营面临的政治法律风险主要是指国家产业政策、财税金融政策的变化，对企业资金筹集、产品销售等产生的不利影响，从而引发企业财务风险。由于房地产行业与国民经济发展紧密相关，国家宏观调控政策不断调整，相继出台“国四条”、“国十条”、地方限购等一系列政策，导致房地产企业销售受阻，企业回笼资金放缓。在企业贷款政策方面，银行等金融部门抬高房地产企业融资审批门槛，房地产企业融资渠道受限，直接导致企业融资成本增加。房地产企业为了维持正常的资金运转，不得不降价促销，加紧企业回笼资金，避免资金流中断。
　　 2. 市场风险
　　相比政治法律环境，市场环境对房地产企业的影响更加直接和具体。由于房地产项目开发周期较长，随着项目的推进以及社会经济的发展，人们的消费需求也在发生改变，已投资完成的项目可能无法实现预期的销售目标，造成投资资金无法收回、形成资金沉淀的风险。房地产企业在项目可行性分析报告阶段，缺乏对市场发展的预期性，使项目定价过低或产品滞销，最终对房地产企业的投资收益造成影响，导致负债经营的财务风险增加。
　　（二）内部风险
　　 1. 战略决策风险
　　房地产企业开发项目