文档介绍：土地运营模式及案例
崔元星国际商务策划师
深圳市本是资产管理有限公司
2007年1月17日
报告内容
¾地产形势
¾成片开发
¾一级开发
¾土地营销
¾案例分析
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1地产
警钟形势
有一个城市,前些年土地过度批
租,政府无地可用,一些开发商提出
可向城郊发展,通过房地产业带动开
发新区。这一建议与领导者想法一拍
即合,市里于是修改规划,把旅游用
地变成商住,还出台了优惠政策,开
发商纷至沓来,新楼盘一个个拔地而
起,政府拨出巨款完善配套设施,尽
管新区居民不多,仍斥巨资开通公交
线路,安装造型精美的昂贵路灯,房
价随之一路飙升。
新华社记者梁思奇6月12日发自南宁
政府应该也必须与开发商共赢! 2
1地产
形势
“国六条”之后:政治风暴?政治任务?
房地产商集体失声
建设部门:“90平米和套型面积是两回事,70%的比例只是一个总量的概
念,各地区要制定相应的细则”
国土部门:“土地出让金仅占房价10%,不会因为土地公开出让而抬高房
价”
国土部副部长在首届地交会上:“确实存在开发企业对房价期望过高而盲
目哄抬地价的,从这个角度讲,是房价拉动了地价
各地媒体纷纷披露:严重土地违法几乎都与地方政府有关
北京“二刘”事件加剧了政界、商界、媒体对行业不正当行为的猜测
6月14日,《中国国土资源报》刊登“国土资源部明确要求,省级部门要
在今年6月查处3起以上严重土地违法案件,年底前达到 8起以上。”
是地价抬升了房价?还是房价拉高了地价? 3
是政府、还是开发商主导了地价、房价?
1地产
形势
国家土地、房地产制度、政策的“毛病”
招拍挂价高者得助长了“唯利是图”
“一刀切”,“上海感冒,全国吃药”
太具体,有越位的嫌疑。太敏感,容易被媒体、商家借势操作
根源:我国实行政府垄断的土地经营体制
一方面,是政府需提供住宅、厂房、商厦用地来满足不断增长的居
民居住及商业活动需要。这个目标要求:土地价格越稳定、越低廉越
好;
另一方面,土地出让是土地增值和地租的来源,又是征税的重要基
础。这个目标又要求土地价格最好能够不断上涨。
政府一直处于两难境地,是保证城市长期利益和民众的公共利益,
还是获取短期的财政收入提高现行管理政绩?在很多的情况下,尤其是
各地市大力发展城市建设的当前,大部分都选择后者。 4
所以,从这一点来讲,地价、房价的过快增长及土地违法行为的发
生归根到底与政府脱不了干系。
1地产
顺驰事件、琶洲地王三度改嫁事件挑战现行土地交易制度形势
白家庄回购事件扯出一级开发大问题
10月17日,搜狐网北京、上海双城对话
新华社、《中国房地产报》、《中国证
券报》、《中国经营报》、《京华时
报》、《第一财经》及各地方媒体追踪
报道
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1地产
形势
房地产业蓝海
上游
土地严管、竞争惨烈、境外吞地大鄂粉墨登场
下游
需求市场大、房价增长过快、空置率高
中游
区域整合、重组洗牌在所难免,真正的洗牌从
拿地开始
一本书,引发了一场革命
我们的宗旨:
帮政府圈钱,为企业圈地,促进阳光下的钱权交易 6
另辟无竞争对手的领地,而不是挖空心思寻找对付竞争对手的制胜策略
¾战略重心——从关注终端转向前端
房地产业蓝海(续) 土地营销、一级开发 1地产
¾战略扩张——从聚焦一线转向外围形势
¾拿地方式、信息、概念——多元化
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土地新政看点2006评述及2007预言
¾:附加条件显化
¾土地督察制度:谨慎行事
¾工业用地公开出让并划定出让底线:完全的土地市场
¾用地预申请:土地交易越来越阳光
¾未利用地也要管了:最后的晚餐
¾大幅提高新增建设用地门槛:存量地、合作开发走俏
¾别墅、高尔夫再次遭禁:编故事的高手和精彩的故事越来越吃香
¾土地出让金收支两条线管理:透明度、难度系数增加了
2007年新政预测
土地一级开发亟待规范
土地限“大”制度有望出台 8
2成片
开发
土地成片开发的优点
¾利于城市总体形象的营造及总体规划的执行
¾降低城市总体开发成本,避免各自为政、遍地开花
¾节约土地流转成本
¾节约土地基础开发资金
¾把土地运营的增值空间部分让渡给企业,给运营商的
升级提供了机会和土壤
《人民日报》 9
《中国国土资源报》