文档介绍：房地产基金市场分析简报
房地产外资基金国内投资情况分析
前言:2004 年以来,由于我国房地产利润空间较大,而且人民币的升值预
期增强了中国房地产的升值预期,外资基金纷纷看好中国地产业并加速流入,长
三角城市受外资青睐,市场上比较活跃的海外基金有摩根士丹利、高盛、UBS(瑞
银)、嘉德置地旗下的嘉茂基金、澳大利亚麦格理银行等,还有荷兰国际集团 ING、
新加坡投资公司属下的 GIC 地产基金公司,以及美国雷曼兄弟、罗斯福基金、
洛克菲勒等投资基金。这些基金的投资策略主要以收购成熟的商业物业为主及在
一些高回报的住宅项目上采取合作形式。随着 2008 年金融危机的到来,许多外
资基金纷纷抛售国内持有的物业资产,套现应对危机,2008 年 9 月 15 日雷曼兄
弟宣布申请破产保护,随后美林、摩根士丹利、花旗、麦格理等除了出售持有的
物业外,国内的管理团队也相继撤离中国。而到了 2009 年中型规模的境外私募
基金开始活跃,汉舍资本、宏璟资本、普凯投资、太平洋基金等在中国二三线城
市与开发商股权合作共同开发项目成主流投资模式。同时随着外资基金投资模式
逐渐成熟,人民币私募基金、房地产信托基金也发展迅猛,与传统的外资基金相
比,人民币基金首先解决的外汇进出难题,同时本地资本操作更为便利灵活,汉
舍资本、普凯投资都相继成立管理着房地产、地产人民币私募基金。
一、大规模境外基金早期进入中国房地产市场投资模式
自 1998 年以来,我国房地产开发投资额每年都保持高速增长。良好的发展
态势成为吸引海外投资机构进入房地产市场的重要原因。中国拥有 13 亿人口,
目前处于城市化的的加速阶段(每年提高 1%-%),保守估计每年有 1500 万
人口入城。按人均住房建筑面积 26 平米计算,每年需增加近 4 亿平米的住宅需
求,而 2004 年全米。由此可见,仅城市化进
程造成的住宅需求,就要求房地产业在未来 20-30 年一直保持稳定增长态势,更
不必说由于城市家庭人均收入的提高而带来的居住质量升级。相比较发达国家开
发成熟的房地产市场,中国房地产市场巨大的发展空间,对于海外投资者而言是
一个长期利好。作为刚起步的行业,巨大的发展空间、丰厚的利润和相对较低的
门槛,使得中国房地产行业受到海外投资机构的追捧。2004 年以来,在房地产
宏观调控的紧锣密鼓声中,海外资金却争先恐后地涌进内地房地产市场,形成一
幅“内退外进”的奇特景观。 2006 年 4 月 12 日,国内最活跃的海外投行摩根
士丹利房地产高调宣布成立资产服务咨询(中国)有限公司上海分公司,其进军
内地房地产的决心意图十分明显。
外资对内地房地产市场的参与涵盖了开发、中介、销售和物业管理等各个环
节;投资路径包括直接购买房产、进行项目合作、直接参股内地房地产公司、设
立独资公司、债权投资等;投资组织形式以房地产投资基金为主,另有风险投资
基金、个人资金等;投资区域主要集中于上海和北京,并渐渐向其它一线城市和
潜力二线城市扩展;投资方向包括商业、写字楼、高档住宅(多为公寓)。
大致而言海外房地产基金投资类型主要可分开发型、投资收租型、不良资产
处置型三种类型:
1、开发型基金就是将基金