文档介绍：这座山的改变
将从这里开始…
一山传奇两千年
句容茅山翡翠山外山整合营销策略报告
A mountain
Legend
Two thousand years
这是一个极具挑战的项目
挑战1—政策之伤
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
政策轴
全国地产一遍红，量价齐升，房价基本翻倍
10月
12月
4月
9月
1月
3月
第一次调控
第二次调控
第三次调控
地方调控
政策救市启动
政策救市结束
从第三次调控开始，楼市进入高度低迷期
打压楼市，抑制投资和改善性需求
鼓励购房，鼓励投资
7月总书记讲话，调控决心不动摇
11月总理表态房价下降是坚定政策
11月底李克强表示必须巩固调控成果
12月住建部表示限购令延期
12月中央经济会议调控继续
1月绩效严控楼市，不松懈
天生丽质，却生不逢时，重点打压投资、改善客户
挑战2—市场之惑
度假型别墅市场整体低迷，需求力弱
大户/投资消费
改善消费
刚需消费
进场型 徘徊型 等待型
价格合适 心理矛盾有购房需求 不急不燥、有房住
出手 害怕降价 不满意就是不买
在楼市调控政策的挤压下，购房客户心态变化：
挑战3—客户之冷
度假型产品高端客户陷入报复性观望
这又是一个极具乐趣的项目
乐趣1—发展趋势
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
景区开发
将军山时代
住宅配套
打造将军路别墅区，成为南京最著名的高端别墅板块
定位
郊区型别墅
城市型别墅
开发周期
板块开发进入尾声
老山时代
打以自然天成、绿城玫瑰园等别墅为代表
城市第一居所
板块开发进入发展期
郊区度假型启动
溧水、高淳、句容、滁州等南京郊区景区度假型产品出现
投资、养老、度假为主
度假型别墅成为一种享受
别墅市场由郊区型、城市型过渡到远郊型度假别墅，
未来远郊度假型别墅将成为一种生活方式，一种趋势
城市之山，被灯光及繁华所污染
远郊之山，带给人们宁静及享受