文档介绍：第五章房地产项目全程策划(下)
主要内容
§1 房地产项目策划基础
§2 房地产项目策划的内容体系
参考书目
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[2]
§2 房地产项目策划的内容体系
8 项目二次营销策划
7 项目服务策划
6 项目销售实施与管理策划
5 项目营销推广策划
4 项目形象策划
3 项目质量工期策划
2 项目规划设计策划
1. 项目市场策划
0. 项目概况
9. 项目投资策划
0. 项目概况
开发节奏建议
项目市场定位
项目价值分析
土地SWOT分析
区域市场现状及其趋势判断
项目用地周边环境分析
1 项目市场策划
市场调查与分析
⑴项目土地性质调查
★地理位置
★地质地貌状况
★土地面积及其红线图
★七通一平现状
⑵项目用地周边环境调查
★地块周边的建筑物
★绿化景观
★自然景观
★历史人文景观
★环境污染状况
⑶地块交通条件调查
★地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划
★项目对外水、陆、空交通状况
★地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状
项目用地周边环境分析
⑷周边市政配套设施调查
★购物场所
★文化教育
★医疗卫生
★金融服务
★娱乐、餐饮、运动
★生活服务
★游乐休憩设施
★周边可能存在的对项目不利的干扰因素
★历史人文区位影响
区域市场现状及其趋势判断
⑴宏观经济运作状况
①国内生产总值
★第一产业数量
★第二产业数量
★第三产业数量
★房地产所占比例及数量
②中国房地产开发业景气指数
③国家宏观金融政策
★货币政策
★利率
★房地产按揭政策
④固定资产投资总额
★全国及项目所在地
★其中房地产开发比重
⑤社会消费品零售总额
⑥商品零售价格指数
★居民消费价格指数
★商品住宅价格指数
⑦中国城市房地产协作网络信息资源利用
⑵项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
★项目所在地的居民住宅形态及比重
★政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
★政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
★短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
⑶项目所在地房地产市场总体供求现状
⑷项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
⑸项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
⑹商品住宅客户构成及购买实态分析
★各种档次商品住宅客户分析
★商品住宅客户购买行为分析
⑴商品住宅项目价值分析——类比可实现价值分析法
①类比可实现价值分析法
1)选择可类比项目
2)确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重
3)分析可类比项目价值实现的各要素之特征
4)对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
5)根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
②类比可实现价值决定因素
1)类比土地价值:地段资源差异
★市政交通及直入交通的便利性的差异
★项目周边环境的差异,包括
——周边自然和绿化景观的差异
——教育、人文景观的差异
——各种污染程度的差异
——周边社区素质的差异
★周边市政配套便利性的差异
项目价值分析