文档介绍：房地产企业三大清算房地产企业三大清算
及项目清盘实务与技巧及项目清盘实务与技巧
主讲人：蔡主讲人：蔡 昌昌
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第第 11 讲讲
所得税清算所得税清算
预缴所得税政策预缴所得税政策
国税函[2008]299号（- ）
1. 预缴办法
房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)
预缴企业所得税的，对开发产品在未完工前采取
预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计
利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润
总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照
实际利润再行调整。即将实际利润额与预计利润
额之间的差额，调整应纳税所得额。
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预缴所得税政策预缴所得税政策
2. 预计利润率标准
非经济适用房开发项目
、自治区、直辖市和计划单列市人民政
府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
、地区、盟、州城区及郊区的，不
得低于15%。
，不得低于10％。
经济适用房开发项目
不得低于3％。
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预缴所得税政策预缴所得税政策
3. 纳税申报表填报
房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所
得税的，开发产品在未完工前采取预售方式销售
取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或
月)计算出预计利润额，填报在《企业所得税月(
季)度预缴纳税申报表(A类)》(国税函[2008]44号
文件附件1)第4行“实际利润额”内。
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预缴所得税操作技巧预缴所得税操作技巧
1. 选择预缴模式
总体思路：根据企业财务会计核算质量以及上一
年度企业所得税预缴和汇算清缴实际情况，依法
确定企业本年度企业所得税预缴期限和方法。
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所得税汇算清缴操作实务所得税汇算清缴操作实务
会计设计理念
逻辑框架
（1）1张主表和11张附表；（2）适用于查账征
收的企业；（3）注意填列顺序
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所得税汇算清缴操作实务所得税汇算清缴操作实务
汇算清缴的一般程序
1、进行纳税调整：
2、填写纳税申报表
纳税人年度终了5个月内，自行纳税调整并填写
申报表及其附表，同时附送年度决算报表。
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所得税汇算清缴操作实务所得税汇算清缴操作实务
汇算清缴的一般程序
3、税务受理申报，并审核申报资料
如发现纳税申报表有计算错误或有漏项，及时通
知房地产企业进行调整、补充、修改或 限期重新
申报。
4、确定应纳或应退税额，最终税款入库
5、开展税务稽查
征管与稽查的分离，请务必注意风险
[案例分析]：逃避税收的责任
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项目完工条件项目完工条件
完工的确认条件
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、
销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、
配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开
发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
  1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门
备案。
2、开发产品已开始投入使用。
3、开发产品已取得了初始产权证明。
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