文档介绍：/ 中华会计网校会计人的网上家园 2015 年注会考试《税法》知识点:土地增值税应纳税额计算知识点: 土地增值税应纳税额的计算一、增值额(计税依据) 土地增值额=转让收入-扣除项目金额。纳税人有下列情形之一的,则按照房地产评估价格计算征收土地增值税: 1. 隐瞒、虚报房地产成交价格的; 2. 提供扣除项目金额不实的; 3. 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的; 4. 旧房及建筑物的转让。二、应纳税额的计算应纳税额=增值额× 适用税率-扣除项目金额× 速算扣除系数。计算步骤: 1. 扣除项目合计= ∑ 5/4/3/2 (选择,计算); 2. 土地增值额=应纳收入- 1; 3. 增值率= 2/1 →找税率(记); 4. 应纳税额= 2× 税率- 1× 速算扣除系数。企业所得额中扣除。三、房地产开发企业土地增值税清算(一)土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算, 对于分期开发的项目, 以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。(二)土地增值税的清算条件 1. 符合下列情形之一的,纳税人应当进行土地增值税的清算: (1 )房地产开发项目全部竣工、完成销售的; (2 )整体转让未竣工决算房地产开发项目的; (3 )直接转让土地使用权的。/ 中华会计网校会计人的网上家园 2. 符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: (1 )已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85% 以上,或该比例虽未超过 85% ,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; (2 )取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; (3 )纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; (4 )省税务机关规定的其他情况。(三)非直接销售和自用房地产的收入确定 1. 房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。 2. 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未产生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。 3. 土地增值税清算时,(1) 已全额开具商品房销***的, 按照发票所载金额确认收入;(2) 未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入;( 3 )销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致, 在清算前已发生补、退房款的, 应在计算土地增值税时予以调整。(四)土地增值税的扣除项目 1. 除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金, 须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。 2. 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的, 地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。 3. 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、