文档介绍：任务房地产财务可行性分析
一、 效益和费用识别
（一）房地产投资分析中 投资与成本
房地产投资项目中投资与成本的特点
投资形式
经营方式
投资
成本
开发投资
出售
开发建设过程中的资金投入
开发建设过程中的成本支出
出租
开发建设过程中的资金投入
含开发建设成本和出租成本
经营
开发建设过程中的资金投入
含开发建设成本和经营成本
置业投资
出租
购买房地产时的资金投入
含购买成本和出租成本
经营
购买房地产时的资金投入
含购买成本和经营成本
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任务房地产财务可行性分析
一、 效益和费用识别
1、开发项目总投资
包 括
开发建设投资和经营资金。
2、开发产品成本: 转入房地产产品 开发建设资金。
3、经营成本:
包 括
土地转让成本、商品房销售成本、
配套设施销售成本、出租经营成本。
4、期间费用: 经营费用、管理费用、财务费用
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任务房地产财务可行性分析
一、 效益和费用识别
（二）经营收入、利润和税金
包 括
销售收入、出租收入、自营收入。
销售收入=销售面积×销售单价
出租收入=出租面积×租金单价
自营收入=营业额-经营成本-商业经营风险回报
1、经营收入
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一、 效益和费用识别
（二）经营收入、利润和税金
企业经济目标 表现
经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税
利润总额=经营利润+营业外收支净额
税后利润=利润总额-所得税
2、利润
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二、 经济评价指标
经济评价指标体系
经济评价 目 , 是考察开发项目 盈利能力和清偿能力
依据是否考虑资金时间价值, 分为静态评价和动态评价指标体系
房地产开发商投入的总开发成本的回收
投资回收
开发利润
投资回报
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房地产开发项目经济评价指标体系
项目
类型
盈利能力指标
清偿能力指标
静态指标
动态指标
房地产开发投资
成本利润率
财务内部收益率
借款偿还期
销售利润率
财务净现值
资产负债率
投资利润率
动态投资回收期
利息备付率
静态投资回收期
房地产置业投资
投资利润率
财务内部收益率
借款偿还期
资本金利润率、资本金净利润率
财务净现值
资产负债率
现金回报率、投资回报率
动态投资回收期
偿债备付率
静态投资回收期
流动比率、速动比率
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二、 经济评价指标
（一）动态盈利能力指标及其计算
动态评价方法考虑了资金 时间价值。
动态评价指标体系包含净现值、内部收益率、动态投资回收期、净现值比率等。
----动态评价是比静态评价更科学、更全方面 评价方法。
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1、净现值（Net Present Value-NPV）: 是指项目 净现金流量按部门或行业 基准收益率折现到基准年 现值之和。其表示式为:
（一）动态盈利能力指标及其计算
式中, NPV: 净现值
CIt : 第t年 现金流入量
COt : 第t年 现金流出量
n: 方案 寿命期
ic : 基准收益率
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任务房地产财务可行性分析
净现值 经济含义是反应项目在寿命期 赢利能力。有三种可能 情况:
（1）NPV＞0, 这表明项目 收益率不仅能够达成基准收益率 水平, 而且还能深入得到超额 现值收益, 项目可行;
（2）NPV=0, 表明项目 投资收益率恰好与基准收益率持平, 项目可行;
（3）NPV＜0, 表明项目 投资收益率达不到基准收益率 水平, 难以达成期望水平, 项目不可行。
【案例1】: 某厂拟投资一项目, 该项目各年 现金流量如表所表示, 若期望收益率为10%, 试用净现值指标判定该项目经济上是否可行？
1、财务净现值（FNPV）
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