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物业管理服务实施方案
一、针对本项目特点提出的物业服务的整体设想
金石·柏朗属于综合楼,入住业主以写字楼办公职员为主,均接触过不同档次的专业化物业服务,为此，我们在办理入住手续前提前向业主进行宣传与解释,提前公示物业服务内容、收费项目、收费标准，让业主了解我们物业服务的宗旨“用真心、真诚,面对业主真实的要求”。为他们提供质价相符的服务,使物业保值增值,为业主带来长期收益。特别是在日常服务中,物业将服务理念设计、工作方法贯穿到员工培训中,并贯彻到我们的服务中,用我们的实际行动,让业主认可物业服务,在业主的理解与支持下,共同维护大厦的秩序,为业主营造“舒心、安心、出门放心的物业环境”。
因为前期开发商从整体战略角度出发在大楼销售阶段做过物业费价格的承诺,物业公司必须严格执行先前承诺的收费标准，以示开发商的诚信，并做好物业服务,在未做承诺的收费项上,调研周边同档次的大厦收费标准,制定合理的收费方案,做到星级物业服务,普通合理的收费标准，既让业主感到物超所值,又要保证在正常运营后不能亏损。
管理到位，人员分工明确,缩编减员，加强培训，让员工一身多能,一身多职,将缩编节省下来的经费发给在岗的员工,使员工工资偏高于同等行业的收入，让员工心甘情愿的满负荷、多付出、多挣钱，稳定人心,离职率
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降低,节省培训成本。
监督机制有条不紊,按照制度、规定、流程、标准进行检查、指导、培训、考核,使运行机制顺畅化、透明化、公平化。
完善考核机制,制定完善、切实可行的考核机制，使其真正起到奖勤罚懒的作用,让奖罚拉开差距,使员工真正有动力把工作干好,提高工作效率。
二、组织架构与人员设置
针对本项目的特点，在组织机构设置上突出高效、低成本、综合使用人才的原则,实行一人兼多职,充分发挥人员的综合能力。由物业经理负责,下设客服综合主管、工程主管及安防主管的直线管理模式。
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组织架构图
物业经理1人
安防主管1人
工程主管1人
客服综合主管1人
夜班领班
1人
白班领班
1人
万能工1人
行政文员兼库管
1人
高配值班
3人
水电维修
2人
保洁领班
1人
收费员
1人
客服专员
2人
广场岗白2人/夜1人
大厅岗白班1人
道闸岗1人/班
监控室
1人/班
巡查岗白2人/夜1人
地下车库白2人/夜1人
保洁员7人
合计:38人
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人员分工与主要职责
序号
岗位名称
人数
主要职责
备注
１
物业经理
１人
全面负责大厦的日常经营与管理服务工作,并负责与相关政府对外联系工作，处理业主重要投诉。
2
客服综合主管
1人
负责客服、保洁、绿化工作，受理业主投诉、传达业主信息，为业主提供优质服务。
3
行政文员
1人
负责行政公文的拟稿,档案管理、库房管理。
４
收费员
1人
负责本大厦收费工作,按标准收取相关费用,并负责将费用上交公司财务。
5
客服专员
2人
办理业主入伙手续,建立保管业主档案,按规定时间定期巡查楼宇单元门、通道,检查各设施设备的完好率,卫生清洁情况,收集业主合理需求,向业主宣传物业服务内容,跟踪业主报修事项的处理,做好相关记录。
６
保洁领班
１人
负责保洁员的培训、工作分配，工作检查。
7
保洁员
7人
负责区域内保洁卫生,垃圾清运工作。
8
工程主管
1人
负责大厦日常供配电、给排水、采暖的正常运行,负责公区设施设备的日常维修与管理。
９
万能工
1人
负责大厦公共设施的日常维修。
10
水电维修
2人
负责大厦公共设施设备的日常维修。
１１
配电室
1人／班
负责大厦供配电、水泵房的值班与正常运行管理。
共３人
12
安防主管
1人
负责大厦安防、消防及车辆的日常管理工作。
13
安保领班
白班1人
夜班１人
负责各班次的安防、消防及车辆的日常管理工作。
２班共2人
１４
广场岗
白班2人
夜班１人
负责广场的秩序管理及车辆的停放,兼顾地下车场入口的管理。
2班共３人
15
大厅岗
白班1人
负责写字楼大厅的安全管理,访客登记。
2班共１人
16
道闸岗
1人/班
负责地下车库驶出道闸车辆的收费工作。
2班共２人
17
地下车库岗
白班2人
夜班１人
负责立体车库的操作、地下车库内的巡查。
2班共３人
１８
巡查岗
白班2人
夜班1人
负责写字楼、裙楼的消