文档介绍：房地产按揭制度法律论文房地产按揭制度法律论文完善我国房地产按揭制度之思考摘要: 预售商品房按揭是房地产业和金融业的交叉领域。它能盘活银行资金、拉动内需、刺激房地产业的快速发展、提高国家和地区的经济发展速度。但同时也存在较大风险。本文试为完善我国房地产按揭制度做些思考。关键词: 房地产按揭一、建立按揭当事人利益均衡保护机制(一)关于按揭人转让债权、债务的法律规制传统民法认为,债务转移时, 债务人必须征得债权人同意, 而债权转移时, 仅需通知债务人即可。按揭人对其债权债务进行转让时, 涉及开发商和银行以及楼花预售与楼花按揭两种法律关系, 按揭人在与开发商的楼花预售合同中是债权人, 而在其与银行的按揭合同中则是债务人, 他对债的转让就包括债权转让与债务转让两种。按揭人的债权转让,俗称“炒楼花”。是指预购人将未竣工交付的商品房再转让的行为。炒楼花本质上是房屋期货买卖, 楼花再转让与我国房地产市场的发育情况息息相关, 故立法机关未明确予以允许或禁止。从理论上讲, 楼花再转让符合法律规定的, 因为其本质是转让购房合同债权, 所以不必征得开发商的同意。实践中, 根据最高人民法院规定, 预购方在预售方实际交付房屋前将预售商品房转让给第三人的,符合法律政策规定的,应予准许。但是在楼花按揭中, 由于购房人已将其在预售合同中的权利移转于银行作为贷款的担保, 如果楼花转让, 就使其担保的效力受到影响,从而引发多种风险。所以设定按揭的楼花转让应该受到限制。按揭人须经按揭权人同意方可转让。为保护按揭权人的利益, 法律应规定, 按揭权人有权就转让楼花所得价款提前受偿。对于转让楼花价格明显低于实际价格, 按揭权人有权予以制止, 否则转让无效。另外因楼花按揭是需要登记的,因而其转让亦应经过登记才显公平。按揭人的债务转让, 是指按揭人将其对银行的承担的贷款债务转让给他人。此时, 按揭人必须征得银行的同意, 因为购房人在按揭中不仅用其楼花所有权期待权作保证, 而且还有信誉担保的成分, 银行给予购房人按揭贷款是基于对购房人良好信誉的信任。同时鉴于开发商又系购房人的保证人,这种债务转让会与保证人的保证责任产生联系,为了保护保证人的利益, 《担保法》第 23 条规定: “保证期间,债权人许可债务人转让债务的,应当取得保证人书面同意,保证人对未经其同意转让的债务,不再承担保证责任。”这说明借款( 购房) 人在转让其债务时, 除应征得银行的同意外, 还应取得开发商的书面同意, 如未经开发商的同意, 则其转让行为虽能成立, 但开发商就其转让后的债务不承担保证责任, 这必将给银行的预期利益造成极大的威胁。(二) 完善房地产按揭登记制度, 增强按揭交易安全不动产登记法上, 除物权法上权利得为登记权利外, 尚有债权请求权或物上请求权登记制度, 即所谓预登记或异议登记制度。德; 日本称预登记及假登记。预登记, 是在当事人所期待的不动产所需的条件缺乏或尚未成就时, 即权利人只对未来取得物权享有请求权时, 法律为保护这一请求权而允许进行的登记。预登记的效力是: 保全作用,即保全请求权人取得不动产物权的优先权。预登记制度是为保护尚未成立物权的权利, 而将物权公示手段适用于债法上的请求权,并使得该请求权具有对抗第三人的物权特有效力的保全措施。预登记制度,可以说是物权法原理向债权法领域渗