文档介绍：物业管理企业人均综合经济指标概念引出及应用
-6-6 17:34:56    起源: 中国物业管理师    作者: 李禾
关键提醒: 能够想见对一个特定物业讲, 10个人进行管理与100个人进行管理产生经济效益肯定不会一样。就是说, 10个人经济效益高, 但能力不足以达成管理目; 若由100个人管理, 能力能够达成管理目, 而经济效益却很差。
一、 引言
在对一个物业管理企业经营情况优劣评价时, 常常见到以下多个评价元素。
1、 经营规模: 显示物业管理企业规模, 通常见综合管理面积来恒量;
2、 社会效益: 显示企业对社会公益性贡献和由此产生企业著名度;
3、 经济效益: 指企业经营利润。
三者之中, 经济效益是唯一表征企业经营成绩指标, 也是在市场经济条件下考量一个物业管理企业关键竞争力、 经营实力乃至生命力唯一标准。
对一个物业综合管理中, 费用比较高支出通常有些人工费用、 能源费用、 设备系统外委费用、 其它费用（办公费用、 保险费用、 税金等）。其中人工费用占有30~40%乃至更大百分比, 这项成本支出对企业经济效益好坏起着至关关键作用。所以, 怎样合理地降低人工费用, 以提升企业经济效益, 应该成为物业管理者、 经营者关键研究课题和战略策划、 战术设计关键内容。
本文就此课题进行了部分研究, 提出了“人均综合经济指标”概念, 供同行们评判、 参考。如蒙赐教圈点, 并达成完善, 应用之目, 则不仅笔者幸甚, 业界亦幸甚矣。
二、 人均综合经济指标定义和概念
能够想见对一个特定物业讲, 10个人进行管理与100个人进行管理产生经济效益肯定不会一样。就是说, 10个人经济效益高, 但能力不足以达成管理目; 若由100个人管理, 能力能够达成管理目, 而经济效益却很差。那么, 为提升经济效益将管理人员降至80人呢？或为增加管理能力将管理人员增至30人呢？这么, 管理能力强与弱、 经济效益优与劣情况都得到了对应改善。显然, 这是一个定性概念。若再深入“优化”, 将管理人员设为40人或60人, 情况会怎样？不得而知。但我们确信这么一个事实: 一定存在某一个最好结合点——人员配置使得管理能力和经济效益均处于最优状态。寻求这个“点”位置就是探讨“人均综合经济指标”命题所在。
1、 人均综合经济指标教学模型
R=F/M（M2/人）                       （1）
式中,
R——人均综合经济指标（M2/人）
F——物业项目总建筑面积（M2）
M——物业项目综合管理从业人员（人）
该人员指包含管理人员、 作业人员在内全员数目。
从数学模型中能够得出, 人均综合经济指标含义是“物业管理从业人员单位管理面积”。依据“劳动生产力”相关“单位产品所包含劳动量愈少, 则劳动生产力愈高, 反之, 则愈低”释义, 人均综合经济指标定义大致与劳动生产率定义相符。
2、 数学模型理论分析
显然, R值越高, 企业经济性越好, 反之亦然。所以, 提升经济性路径就肯定要使R值增加。从R＝F/M式中可看出, R与F成正比, 与M成反比, 即R∝F, R∝1/M。从纯数学角度看, 增加R值要么提升F值, 要么降低M值。而对于一个确定物业, 其建筑面积F值已经确定, 无法增减。所以, 能调整就只有M值一个原因了