文档介绍：开封·中山路地块市场分析报告 200 8年1月 13日目录一、开封市宏观环境分析 1 、城市概况 2 、产业结构对比 3 、城市未来发展规划 4 、政策环境 5 、郑汴一体化二、开封市房地产市场分析 1 、开封市房地产市场发展状况 2 、开封市房地产市场未来规划 3、开封市房地产市场机遇和优势机遇和优势三、地块所在区域分析 1、地块区域概况 2 、地块区域房地产发展状况 3 、地块区域发展优劣势四、地块分析 1 、地理位置及概况 2 、地块 SWOT 分析五、地块开发及建议 1 、地块潜在价值的挖掘 2 、开发建议一、开封市宏观环境分析 1 、城市概况开封,简称汴, 是我国七大古都和国务院首批公布的 24 座历史文化名城之一。开封地理位置优越, 气候温和, 物产丰富, 交通便利, 文化教育发达, 科技进步, 经济繁荣, 是中原地区的重要旅游城市和对外开放城市。开封市下辖5 个市辖区、 5 个县;全市共有 24 个街道、 34 个镇、 55 个乡, 总面积 6444 平方千米,人口 490 万。开封优越的地理位置使其成为北上南下、西进东出的枢纽城市, 同时又是沿亚欧大陆桥东西双向开放、外引内联的对外开放中心城市, 具有发展对外经济技术合作和进行大规模经济开发的广阔前景。 2 、产业结构对比 2006 年全市实现生产总值 亿元,按可比口径计算,比上年增长 % 。其中,第一产业增加值 亿元,增长 % ;第二产业增加值 亿元,增长 % ;第三产业增加值 亿元, 增长 % 。三次产业结构由上年的 : : 变化为 : : ,二三产业比重比上年提高 个百分点。全市人均生产总值达到 9876 元, 同比增长 % 。非公有制经济实现增加值 2 亿元,占生产总值的比重为 % 。 2007 年开封市生产总值达到 570 亿元,增长 13% ;人均生产总值达到 万元, 增长 13% 。全市一般预算收入达到 亿元,增长 % , 其中市本级达到 亿元, 增长 19% ; 税收占一般预算收入比重达到 % ,比上年提高 个百分点,增幅跃居全省首位。全社会固定资产投资完成 215 亿元, 增长 29% , 其中城镇固定资产投资在高速公路建设大幅投资结束的情况下完成 161 亿元,增长 30% 。开封市国民经济和社会发展中存在的主要问题是: 开封市 GDP 从 2005 年的 495 亿元到 2006 年的 570 亿元,年平均增长率超过了 13% ,说明开封的经济处于一个稳定快速的发展时期,健康快速发展的经济环境, 也为房地产的迅速发展奠定了基础。但是综合实力不强, 经济总量偏小, 经济结构性和体制性矛盾仍然较突出, 就业和再就业的压力较大,社会保障体系有待健全,城乡居民收入总体水平偏低, 部分群众的生活还比较困难。 3 、城市未来发展规划全市人民在市委、市政府的正确领导下, 认真贯彻党的十七大和十六届五中、六中全会精神, 全面落实国家宏观调控政策, 紧紧围绕“工业强市”等六大战略和全面建设小康社会的奋斗目标, 抓住郑汴一体化的机遇,乘势而上, 2008 经济工作预期目标:经济增长 13% 以上,其中一产增长 5% ,二产增长 16% 以上,三产增长 16% 左右; 地方财政一般预算收入增长 18% , 其中市本级增长 18% , 达到 10亿元。具体如下: 1) 大力发展工业经济 2) 加快县域经济发展步伐 3) 全面提升第三产业发展水平 4) 加强城市建设与管理 5) 深入推进郑汴一体化发展 6) 强力推进生态建设和节能减排 7) 以改善民生为重点加快推进社会建设 4 、政策环境国家政策★金融政策央行加息从3月 18 日起,央行便吹起了加息的号角,接下来 5月 19 日、 7月 21 日、 8月 22 日、 9月 15 日、 12月 21 日,截至目前今年央行已连续进行 6 次加息。影响:购房者心理影响增大。严控公积金 8月 21日,《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》下发,规定从 2007 年8月 22 日起,上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下( 含五年) 及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调 个百分点。影响:抑制部分投资购房。二套房贷首付 40% , 倍利率中国人民银行、中国银监会 9月 27 日联合下发《关于加强商业房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含) 以上住房的, 首付比例不低于 40% , 贷款利率不得低于同期同档次基准利率的 倍