文档介绍：住房消费信贷是世界上多数经济发达国家最大的消费信贷,它既可以有效地刺激经济增长,还可以促进社会的稳定发展。为此,大多数国家都积极设立专门性金融机构,并制定出不同政策以促进住房消费,鼓励居民购房。发达国家探索的成功经验和做法,值得我们参考和借鉴。一、经济发达国家住房消费信贷的典型模式 ,在国民经济中已占据了重要的地位。美国的住房金融大体经历了两个阶段:一是 20世纪 70年代以前的传统的以存贷结构为主体的单一住房融资体系,二是 20世纪 70年代后期至今以按揭证券为主体的二级市场融资体系。美国联邦政府为了实现“让全体居民”有足够的住房的目标,广泛地利用其发达的金融机构,采取抵押贷款方式促进居民购房、建房,并对买房者提供各种优惠,包括降低贷款利率和免征用来偿还住房抵押贷款本息方面收入的个人所得税。抵押贷款是美国传统的占主导地位的住房信贷形式。美国的抵押贷款中,住房抵押贷款占 90%左右, 成为世界上规模最大的住房金融市场。在美国住房抵押市场上,住房融资与传统的以存款金融机构为主的间接融资机制大不相同,大量非存款金融机构如抵押银行养老基金、保险公司、共同基金等崛起,金融创新及电子信息技术的发展,为美国住宅金融日趋证券化、市场化和全球化提供了新的发展机遇。( 1)美国的住房金融体系。美国的住房金融体系相当完备,形成了多层次、全方位的金融体系;政府性住房金融体系。在美国 FUD (联邦住房与城市发展都)负责所有的住房与城市发展计划相关的政策的制定,下属 FHA (联邦住房管理局)负责住房标准的制定和为中低收入阶层提供按揭(抵押)担保: GNNIE MAE (政府全国抵押贷款协会,即吉利美)是 HUD 的下属公司,主要是收购政府担保的抵押贷款以及将其证券化。此外,属于政府性住房体系的还有 FANNIE MAE (联邦全国抵押贷款协会,即房利美), FREDIE MAE (联邦住宅按揭公司,即福利美)以及退伍军人管理局( VA )等。商业性住房金融体系。美国商业性住房金融体系包括为数众多的银行、储蓄机构和证券公司。它们在政府公司业务范围之外领域发挥着重要的作用。如雷蒙兄弟公司( LEHMAN BROTHERS )、所罗门兄弟公司( SOLOMEN BROTERS )和美林证券公司成为二级市场上的主角,并作为政府性公司的重要承销商和技术伙伴。(2)美国住房抵押贷款市场。绝大多数美国人建房或购房都要借助住房抵押贷款,截止 2001 年,已有 70%的家庭通过抵押贷款方式拥有了自己的住宅。庞大的住宅抵押贷款规模促成了贷款组合,并为抵押贷款证券韵发行提供了必要条件。美国的住房消费信贷市场分为—级市场和二级市场。一级市场是商业银行、抵押贷款公司和储贷机构向借款人发放住房消费贷款的市场:二级市场是房利美、吉利美等二级市场经营机构,通过发行住宅抵押债券筹措资金,向商业银行等一级市场贷款机构购买住房抵押贷款,同时向其提供更多的贷款资金采源的市场。 20世纪 30年代之前的美国,住房抵押贷款二级市场还没有形成。抵押贷款流动性差,资金来源缺乏,提供贷款的条件比较苛刻。在 20世纪 30年代的世界性经济大萧条中,全美国有约 200 多万居民因为无力偿还住房贷款而丧失了住房产权,约 1600 多家银行因为无法收回住房抵押贷款而