文档介绍：本案商业阐述
COMMERCE EXPLAIN
以室内商业街形式使百货商品商铺化
本案市场状况
本案商业市场调查示意图
本案商业阐述
商业是本案基本特性，是为销售建立良好坚实后续做铺垫。商业题材与否可以出其不意以新取胜，是销售能否成功核心之一，商业专业运做也是为前期投资商铺客户予以最良好回报核心。总之商业成功运做是本案销售核心，也是开发商能否获得预期收益唯一保障。
● 本案不适合商业业态：
○ 百货公司
百货公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一准时结付款商场仅为百盛，其他商场均存在拖欠货款状况，导致资金力局限性供应商无力进货，从而使商场经营恶性循环。侯马地区除低档庆丰购物中心和飞龙商场外，基本均是租金店经营方式。而侯马地区扣率店所经营商品均为低档商品，不适合百货公司经营和定位。另百货公司前期投入成本比较高，且是必要投入，就本案核心五所述原则，经营所获利费用无力支持本案经营。
○ 批发市场
侯马由于地理位置、经济发展、交通便利等诸多因素，无法做为商品流通核心，且本地不属于商品生产基地，基本批发渠道均为太原市和西安市，故批发形态市场不适合本案。
● 本案商业业种划分：
楼层
馆名
业种
7F
演歌台
KTV包间，夜总会
6F
海鲜馆
包间式餐饮
5F
平价百货街
低档平价百货类商品
4F
绅士服饰街
中档及中低档男性商品、体育运动商品、中性休闲商品
3F
品位生活街
中档及中低档成熟女性商品，小朋友商品、家庭用品
2F
青春少女街
中档及中低档年轻女性商品
1F
国际名店街
中高档服饰、皮件、化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜
B1F
生活量贩超市
食品、非食品、某些生鲜产品
● 业态规划原由：
1、以高销售价格用高租金价格商业形态相应
2、以低销售价格用低租金价格商业形态相应
3、针对顶尖消费群以特殊业种（餐饮娱乐和一楼名店）相应
4、以量贩超市为本案集客核心来相应
● 各楼层目的顾客（√√√为最高值）：
B1F
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
消费群体
煤矿个体业主
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政府机关人员
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普通本地居民
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● 厂商经营模式（√√√为最高值）：
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
公司返租统一自营
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商户纯租赁形式
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业主购铺自营
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● 目的顾客年龄层（√√√为最高值）：
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
0-16少年小朋友
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17-35白领一族
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35以上中老年族
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● 商品档次基本定位（√√√为最高值）：
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
低档
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中档
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高档
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● 生活量贩超市简要阐明：
生活量贩超市商品构造示意图
生活量贩超市经营方式示意图
● 1-5楼商铺简要阐明：
○ 目的招商对象
1、侯马本地经营户55%
2、太原经营户30%
3、山西其他地区及外省经营户10%
4、公司自营商品采购5%
○ 经营户设柜原则
1、有品牌经营户
2、非假冒伪劣和侵权性商品经营户
3、可以提供商品代理、经销等证明经营户
4、有良好形象经营户
5、有足够资金经营户
6、符合中档为主低档为辅商品价格带经营户
重要经营模式：
1、租赁户为：租金+物业管理费
2、自营户为：物业管理费
● 全