文档介绍：社区治理常见问题的答疑与解释
刘生敏
和谐社区沙龙
(上海业伟业主咨询服务有限公司)
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中国业主委员会网:
提要
一、物业管理的本质认识
二、业主委员会的合格标准
三、业主委员会规范运作五项原则
四、业主委员会工作的三大法宝
五、业主委员会的基本思路
六、社区参与的途径和方法
七、建设单位、业委会、物业服务企业、业主的职责和义务
一、物业管理的本质认识:
业主是物业管理的主体,物业管理是业主的权利,更是业主的义务
业主大会是物业管理的组织形式,是物业管理的最高决策机构
业主委员会是业主大会的执行机构或管理机构
物业服务企业或其他管理人是业主大会选聘的专业服务机构或管理人。
四川省城市住宅物业管理暂行办法 四川省人民政府第119号令 1999年2月26日发布施行
第三条本办法所称住宅物业,是指城市各类住宅及其配套的共用设施、设备和公共场地。本办法所称物业管理,是指物业管理企业与住宅业主、使用人依据合同约定,对各类房屋及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等进行维护修缮、整治等管理或者服务的活动。本办法所称业主,是指住宅物业的所有权人;使用人是指物业的承租人或者实际使用的其他人。本办法所称物业管理企业,是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照,接受业主或者业主管理委员会的委托,根据物业管理委托合同时实行专业管理,实行有偿服务的企业。
第六条住宅物业由业主自主管理,业主可以委托物业管理企业实施专业服务管理。委托物业管理企业实施专业服务管理,应当引入竞争机制,逐步实行招标投标。
第八条城市住宅区(楼)应当依照本办法规定实行业主大会制度,业主大会讨论决定住宅物业自主管理的重大问题,选举产生业主管理委员会。
第十条业主大会应当通知全体业主参加;业主人数较多时,应当推选业主代表参加。业主大会应当由过半数业主出席;所作出的决定,应当经出席业主大会的业主过半数通过。业主大会应当邀请居民委员会和物业使用人代表列席。
物业管理条例2003年9月1日
第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第十五条业主委员会是业主大会的执行机构。
成都市物业管理条例 2007年8月10日成都市第十四届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过 2007年9月27日四川省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准
第一,与物权法全面接轨;比如建筑区划与物业管理区域的概念;
第二,全国率先建立保修金监管制度;
第三,从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业或者其他管理人,备案制度;
第四,实行物业服务项目经理责任制;
第五,建立本市统一的物业服务项目经理及物业维修、秩序维护等相关专业服务人员的执业名册和其他管理人、服务机构名录;
第六,制定、公布物业服务力量配备指导标准;
第七,实行物业服务重大事件报告制度;
第八,建立物业管理信用体系,建立业主委员会委员在物业管理中的信用档案。
第九,物业服务履约保证金制度。
存在的问题:
第一,没有突出业主、业主大会的物业管理主体地位,过于强调物业服务企业或其他管理人的职责;
第二,没有明确业主大会、业主委员会的行业协会;
第三,没有明确业主大会、业主委员会如何登记成为社团法人或者民办非企业法人;
第四,明文规定业主委员会不得从事物业服务经营活动,违背了物权法的规定;因为业主委员会完全可以依法经营管理小区,并且事实上已经有不少小区已经完全实现小区自管;
第五,对于物权法中明确有关部门对业主大会设立和选举委员会的指导和协助没有明确,过于强调指导和监督,特别是居民委员会的指导和监督。
物权法2007年10月1日
第六章业主的建筑物区分所有权
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十五条业主可以设立业主大会,选举业主委员会。
第七十六条下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。