文档介绍：迎宾花园急待解决的问题
及2003年工作建议
迎宾花园,绝对是郑州地产的奇迹,无论从任何角度看,王总的魄力和胆识都为人惊叹,尤其是在对付政府和有政府性质特点的企业,王总有这方面天才般的能力。也正是这方面的绝对优势能力,突破了迎宾花园公司其它方面的劣势。
但是,现在迎宾花园只能说是成功了一半,距完全成功还有相当的距离,如同一架从北京飞往洛杉矶的飞机,现在只成功地在天上飞行了50%的距离,下一半距离的空中旅程怎么走,现在的确得认真讨论。
长期以来一直有种说法,认为只要房子盖好,不愁卖。现在房子盖好了,是否不愁卖呢?房地产运作,有其本质的规律在里面,我们在过去的几年内,我们这样或那样的作法,相当程度上违背了这些规律。而以上这些因素的合力,形成了目前迎宾花园喜忧参半的局面。
工作思路问题
关于楼盘品质走向问题
我们早在2002年5月份就已经达成共识,不能再以游击作风开展迎宾花园工作。现在从我们的物业服务、工程、园林、办公室甚至包括财务部门来看,还是一种纯游击作风,这种作风也让我们的售楼部、售楼现场和样板房显得非常尴尬(后详)。用这种作风开发一、两栋低价临街楼还能过得去,但用这种做法开发1亿2千万元的大型楼盘,结果可想而知。
要知道,,即便是最好的房地产团队,最严谨的作风,最正规化的合作单位,以及非常完备的物业服务,能够顺利完成也是非常困难和非常了不起的事情。而我们目前的作法,正在把一辆奔驰做成一辆昌河。
二、关于物业管理的问题
我们别墅的定位是郑州市顶级别墅区,我们在郑州房地产业的地位应当说如同裕达国贸在酒店业的地位一样。但是,裕达国贸的酒店管理水平,要如果象我们售楼部对面“好再来”饭店的水平,人们会怎么看裕达呢?裕达能算得上顶级酒店么?它的价格还会象现在这么高么?迎宾花园呢?
这里主要从技术角度讨论我们为什么会出现那些问题。
2001年10月份初见王总时,王总有个论断:太原市有个别墅区,每平方米5千多元,郑州市的经济水平并不比太原差,所以郑州绝对有每平方米4000多元的别墅市场。
问题是,有4000元以上的别墅市场,并不代表不管专业与否,只要经过“努力”,定了这个价就能成功。现在我们回头看一下,房子越是接近现房,价格反而越是卖不上去,。东方经典没有“三所”优势,实际成交价每平方米3200元左右,如果现在我们到那里看一看,,整个社区都比我们高出一个层次。这些内外因素,再加上房地产市场整体变化趋势,让我们越是接近现房,反而越是不好办。
三、关于沟通障碍问题
不要让气势成为沟通的障碍。
王总可能是同官员打交道多了,言谈之中总表现出一种省级领导的气质,初次接触肯定能镇住许多人,但时间长了,连一个包工头都镇不住。这种气势反而成为沟通的障碍,内部讨论问题时,不同意或认为办不到的事情被气势或感染或压服,会后想想不是那回事,于是拖着干,或干脆不干。这样,我们的许多工作被动、拖拉几个月,甚至到最后干脆干不成。工程、物业、保安、销售、样板房、园林等均是如此。今天说了,明天就找不到人,先执行,帐又难报销,连买一个电话机甚至一把保安扫地的扫帚都没人愿意垫钱买。这种作风搞得一点士气都没有,由于我们言行不一致,搞得许多社会资源能帮我们都不敢帮。
由于王总每星期在公司办公室只工作4个小时,出现兵找不到将,将找不到兵的局面,甚至经常连电话都联系不上(空号)。许许多多的急待解决的问题不得不拖到下个星期或半个月后谈,好不容易有能谈问题时候,又会碰到“气势”拦路,或今天说了明天又找不到人。这样反反复复,搞得人一点工作***都没有,整个工作都开始一拖再拖,团队建设更是无从谈起。有时会听王总说:昨天晚上2点我还到工地上看了。如果我们有一个这样的官员顾问,我们绝对会感激不尽。但一个楼盘的掌舵人可是另外的情况了。
王总一旦来到工地视察,员工前呼后拥,一幅团结向上的气氛,其实是员工很长时间见不到领导的原故。王总一走,员工开始打牌聊天下棋,一切照旧。有时,谈起王总不在公司,员工会说:“你让他天天在这里有啥可干?”
事实上,一个公司的老总,不仅要担当起业务指挥、协调、监督的作用,更重要的是担当起团队建设的作用,是团队的灵魂和发动机。有一天,谈起公司的企业文化是什么,一个员工脱口而出:打牌。建业是个成熟的团队,但是胡葆森每天工作到夜里十二点。姿华公司已经成立十一年之久,团队建设早已成熟,但是杜葆华依然是个工作狂。那些我们曾经接触过的创业型房地产公司,要么从领导到员工每个人都有高昂的工作***(如开发虹景嘉园的伟业公司),要么就一片沉寂(如东明花园的康明公司),那种一直以为拖拖躲躲局面就会变好的想法,也许是我们过