文档介绍：项目可行性分析
Part 5 开发条件假设
销售收入预测
开发成本估算
拿地报价建议
开发条件假设 项目开发条件假设
序号 项目 指标 估算说明
（600亩）
1 占地面积
40万㎡
2 总建筑面积 132万㎡
2-1 还建面积 32万㎡ 按还建占地面积150亩算
2-2 商品住宅面积 100万㎡
注：
以上面积均为预估面积（数据来源干河国土所陈所长）
不考虑规划商业面积、地下室面积等
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土地报价基本假设
1、投资回报率设定为25%：根据行业平均标准，投资回报率在25%-30%，越
高表明赢利越大，本案设定为25%。
2、年投资利润率设定为4%：
根据行业平均标准，年投资利润率一般为4%-8%。
当投资利润率为8%，表明企业对土地需求程度不高；
当投资利润率为6%，表明企业对土地需求程度较高；
当投资利润率为4%，表明企业对土地需求程度非常高。
3、盈亏平衡点设定为80%：总投资收回时的销售体量占总体量的比例。根据
行业平均标准，盈亏平衡点设定为80%。一般来说，对于房地产项目盈亏平衡
点越低越好。
4、资本金利润率设定为40%：根据2007-2009年中国上市房地产企业财务报表
来看，绝大多数资本金利润率都在40%以上。
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销售收入预测
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住宅销售均价预测——市场比较法（百分率
法）
比较案例 世纪雅园 中央华府 金域城邦 合和国际城 三丰鼎城 绿地华庭
销售价格（元/㎡） 3200 3500 3500 3800 3800 3800
繁华程度 -2% -2% -3% -2% -3% 0
交通便捷度 -2% -2% -2% -2% -2% 1%
区位状况
配套设施 -2% -2% -3% -2% -3% 0
环境 1% 1% 1% 2% 1% 0
容积率 2% 1% 0 -1% 2% 0
自身状况 规模 2% 2% 2% 1% 2% 0
档次 1% 1% 1%