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第一章房地产估价概论
第一节对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
（一）专业估价与非专业估价的本质区别
①专业估价由专业人员和专业机构完成，即具有相应资格的估价师和具备足够数量估价师、取得相
应估价资质的估价机构完成；
②专业估价是提供的专业意见，不是凭直觉，凭感觉得的，是根据科学的方法测算出来的；
③专业估价具有公信力，即提供的专业意见具有证明有效力；
④专业估价是有偿服务，即向委托人收取一定的费用；
⑤专业估价承担法律责任，即估价师和估价机构对自己评估的过程和结果要承担法律责任。
（二）专业房地产估价的概念
房地产估价的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算并 提供相关专业意见。通常把特定目标称为估价目标，特定房地产称为估价对象，特定时间称为估价时 点，公认的原则称为估价原则，严谨的程序称为估价程序，科学的方法称为估价方法。
房地产估价：房地产估价师和房地产估价机构是根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运 用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
（三）估价与评估异同
相对于价值分析、测算和判断活动。估价的含义更加精确、明确、具体，就是专指对价值进行评估。 评估的含义很广泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以 判断其表现、能力、质量、效果、影响等。特别需要指出的是，区分估价和评估，并不意味着房地产 估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值的评估业务。还可以从事房地产估价衍生业务、房地产 咨询顾问业务等。
二、房地产估价的本质
（一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格 价值和价格之间的关系及本质区别是：价值
是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动中心；价格是价值的外在表现， 围绕着价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。
应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。
（二）房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场价格
估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。 定价往往是相关当事人自己
的行为，应由交易当事人自己决定。房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价 师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及 深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析，测算和判断活动，把客观存在的房地产价 值揭示出来。
（三）房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证
估价是一种专业意见，而不应该被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现的价格的保证。
估价专业意见的作用分为性质不同的两类，一是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。为估 价委托人自己使用而提供的估价，是属于第一种，为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供 的估价，是属于第二种的。不论是起着何种的作用的估价以及应承担的法律责任大小如何，估价师和 估价机构都应当认真的对待，勤勉尽责的去完成。
（四）房地产估价都有误差但误差应在合理的范围内
对估价准确性问题的全面认识包括：①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值, 只会得出近似的评估价值。
②所有的评估价值都会有误差，即：评估价值 =真实价值+误差；③不能用物理量测量的误差标准来要
求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。④判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上 是将它与真实价值进行比较。⑤及时可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但实 际中不轻易直接评判一个评估价值对与错，误差有多大，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价 程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。
（五）房地产估价既是一门科学也是一门艺术
三、房地产估价的必要性
（一）专业估价存在的基本前提
当一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才需要专业估价。这是因为：① 一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常办 法便可以得知，就不需要专业估价；②一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，平 清专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业 机构或专业估价人员显得不经济，则也不需要专业估价。
（二）房地产需要专业估价
真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产资源、企业整体资产及某些机器设备、无 形资产等。由于房地产具有的两大特性，房地产市场是典型的不完全市场。
完全市场必备的8个条件：
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