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房地产 项目开发的整个流程图
（大体上包括 10 个阶段）
注：行政审批：
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手
涉及部门
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书 ,
应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
项目选址 (第一步)
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表），即环境评估。
5、文化局、 地震局、 园林局、 水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
【有拆迁回迁的，还要进行初步调查】
6、规划部门办理项目 选址意见书 。
注：可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一
个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同
意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。
可行性研究 (第二步)
特注：一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证
（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土
部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在
土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首
先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后
申请土地 正式启动项目开发的第一步
开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到
建设行政主管部门备案， 领取《房地产开发项目手册》 。
给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然
后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规
划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国
有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提
出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组
成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
获得土地使用证【在建设用地规划许可证有效期
内取得国土资源管理部门的 用地批准文件 或者国
有 建设用地使用权证， 领取《房地产开发项目手
特注： 建设部还有新规定 -----套型建筑面积 90平方米以下占 70%以
册》
项目设计 (第四步)
注：行政审批：
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
方案设计： 反映了建筑平面布局、 功能
分区、立面造型、 规划设计参数、 效果
方案设计、 申报规划设计条件 （城市规划行政管理部门）
涉及部门