文档介绍：周边商业市场概况易买得超金盛国际家 Max-mal 百安居本案?项目所在地银都路段,目前住宅小区在建设成熟中,社区型商业物业发展尚不成熟,气氛薄弱; ?项目周边主要以集中式, 聚人气商业为主, 如梅龙镇· 新都会, 金盛国际家居, 百安居、易买得等,以消费目的性极强的专业类市场为多; ?项目地块原为物流集散地之用, 配合其功能, 市场自发形成部分沿街式商业, 为该行业相关从业人员提供满足基本的生活、工作需要的商业配套。项目实景宸南大酒店座落在沪杭高速公路出入口处, 面靠莘奉金公路、外环线高架。是一家准三星级宾馆,建筑建筑面积 30000 多方,由二幢 11 层客房楼与一幢 4 层俱乐部组成,酒店拥有 612 间客房, 一个近 500 平方米的多功能厅, 中小会议室, 商务中心, 大堂酒吧, 美容厅, 棋牌室, 桑拿中心, KTV 包房 33间, 以及一个海鲜酒楼( 可容纳 400 人同时就餐) 和美食广场。项目四至东:新都会商业中心,易买得等商业配套南:星河湾西: A4 高速北:空地和金盛国际家具 SWOT 分析优势: ?周边有莲花南路、都市路、颛兴路、向阳路、元江路等交通主干道, 与外环线、沪闵路高架道以及莘奉金高速公路等快速干道便捷连通。?本地块位于莘庄文化商务办公圈, 可充分享受到园区的交通优势、经济优势和服务配套优势,为本项目入驻企业提供便利。?区域内住宅密集,是上海主要的人口密集区之一,可为商业将来运营带来一定的人流; ?地块南面是高档楼盘星河湾,在一定程度上可提升本项目的档次。劣势: ?目前 A4 路段为天桥连接,人流、车流受阻,影响一定商业氛围; ?地块所在银都路段, 目前住宅小区在建设成熟中, 社区型商业物业发展尚不成熟, 气氛薄弱; ?酒店本身自身内部配套较为落后, 且缺乏一定保养, 故档次相对较低, 竞争力明显不足。机会: ?区域发展日趋完善,二、三级产业在政策扶持下, 吸引越来越多的投资者, 区域商务规划成为经后发展新需求,且需求旺盛; ?根据闵行规划, 银都路上的物流公司外迁, 政府加强支持力度, 未来区域的物业将有较大的提升; ?本项目地处新一轮区域商业发展重点板块, 毗邻多个成熟居住小区, 未来消费人口众多, 受新都会、金盛、百安居等区域商业项目影响较深。风险: ?地块西面建造了天宸大酒店, 由于品质和地段条件一般, 以及周边有莫泰、假日酒店的直接竞争,导致生意较为惨淡; ?地块规模较大,且为商业地块,在区域尚未成熟的环境下,具有一定的市场风险。方案可行性分析方案一: 将宸南大酒店进行升级改造面临风险: ?建筑构造已老化,改造成本增加; ?与周边高品质酒店相比,缺乏一定竞争力; 方案二: 将宸南大酒店改造成写字楼面临风险: ?周边商务办公氛围尚未形成, ?酒店西侧 A4路