文档介绍：1 理论篇
2 市场篇
3 借鉴篇
4 建议篇
第一页，共31页。
项目
总投资
总建面
国贸三期
万达广场
华茂中心
财富中心
银泰中心
40亿人民币
30亿人民币
60亿人民币
60亿人民币
40亿人民币
54万平方米
50万平方米
30万平方米
72万平方米
35万平方米
MONEY
MONEY
MONEY
MONEY
MONEY
MONEY
第二页，共31页。
哎，一上来就谈钱，有点伤感情
肉疼的钱~~~~~
换来的是什么
第三页，共31页。
商业地产的价值与本质
商业地产的双重价值：
物业价值
运营价值
商业地产的本质：
金融地产
大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。
第四页，共31页。
五方主体
投资者
开发商
营运商
经营者
终端消费者
受益来源
物业投资回报
房地产开发利润
租金差价及管理费等
商品差价
现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主题双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部）。在此模式下，开发商也是投资商。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。
影响因素
商业增值能力\物业升值能力
物业质素\营销推广\售价水平
商业规划\业态业种\租金水平
人流\环境\商品\服务\价格水平
消费观念\消费行为\购买水平
备注
小商户
管理公司\大商家
大小业主
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本土的商业运营模式
只售不租
只租不售
租售结合
不租不售自主经营
商家联营
证券化模式
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第七页，共31页。
第八页，共31页。
华茂中心商业——新光天地
定位：营造富含商业人文气息的高品质购物空间
GUCCI亚洲最大的旗舰店
CLUB MONACO北京第一家店
MAX&CO中国第一家形象店
78家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同步上市。
运营关键：
引进成熟的外资百货运营模式——体验式一站购物；
整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值
第九页，共31页。
第十页，共31页。