文档介绍：第5章
酒店投资项目的盈利与偿债能力分析
内容提纲
第一节项目盈利能力分析
第二节项目偿债能力分析
一、项目项目盈利能力指标
项目投资盈利能力分析采用的评价指标可以分为静态和动态两大类。
静态类指标又可分为:投资回收期(静态)、投资收益率或投资效果系数、投资利润率(投资盈利率);动态类指标又可分为:投资回收期(动态)、净现值(类似的还有将来值、年度等值)、内部收益率。
除投资利润率(投资盈利率)外,大多评价指标已作阐述。投资利润率是衡量项目投资盈利水平的一种静态指标:=正常年份利润/初始投资额。
一、项目项目盈利能力指标
利用投资利润率指标判断项目的盈利水平存在一些不足。其原因是,首先当投资项目各年利润相差较大时,正常年份的利润值不好选择;其次,该指标不能反映项目计算期获益时间的长短;再次,随着项目收益的增加,项目实际占用的资金将逐步减少,以初始投资为恒定不变的基数去评价,显然会低估项目的盈利水平。
投资盈利率指标是与投资利润率指标功效类似的指标,其定义是:(税后利润+利息)/全部投资。
投资盈利率指标往往用于对项目全部投资的静态盈利能力的评价,以代替投资利润率指标。
二、项目全部投资的盈利能力
项目全部投资的盈利来源:项目全部投资的盈利能力分析是要解决项目整体的投资收益或盈利情况。项目的全部投资包括自有资金的出资部分和借贷的债务资金投资,其对应的投资收益由税后利润、折旧和摊销以及利息组成。其中,利息可以看作是债务资金的获利。
主要分析指标:在分析全部投资的盈利能力时,首先需要编制对应于项目全部投资的现金流量表进行现金流量分析,再通过净现金流量计算项目的财务净现值(FNPV)、项目财务内部收益率(FIRR)、投资回收期(Pt)。
二、项目全部投资的盈利能力
项目财务净现值(FNPV):按设定的折现率计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和。是考察项目盈利能力的绝对指标,它反映项目在满足按设定折现率要求的盈利之外所能获得的超额盈利的现值。项目财务净现值等于或大于零表明项目的盈利能力达到或超过了设定折现率所要求的盈利水平。
项目财务内部收益率(FIRR):能使项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率,是考察项目盈利能力的相对指标。一般采用插值法计算。当FIRR≥ic时,即认为项目的盈利性能够满足要求。
项目投资回收期(Pt):以项目的净收益回收项目投资所需要的时间,一般以年为单位并从项目建设开始年算起。投资回收期越短,表明项目的盈利能力和抗风险能力较好。基准投资回收期,其取值可根据行业水平或投资者的要求确定。
三、项目自有投资资金的盈利能力
项目自有资金盈利能力分析是解决投资者自有出资部分的投资收益或盈利情况。项目自有资金的盈利能力反映从投资者角度考察项目盈利能力的要求,因而它是投资者最终决策最为关心的,是比较和取舍融资方案的重要基础。
项目自有资金盈利能力的分析需要编制项目自有资金现金流量表,该表的净现金流量包括了项目(企业)在纳税和还本付息之后所剩余的收益(含投资者应分得的利润),也即企业的净收益,又是投资者的权益性收益。
在分析项目自有资金的盈利能力时,所采用的指标是项目财务内部收益率(FIRR)。
四、项目盈利能力分析案例
设全部投资的净现金流量如图所示,如果初始投资中的一半为银行贷款,且贷款条件是:一年以后开始归还,分5年等额还本付息,年利率为10%,试分析全部投资和自有资金的内部收益率。
0
1
2
4
5
1800
3
900
480
600
600
600
6
250
解:
(1)全部投资的内部收益率
按照题意与图示的净现金流量,可通过插值法求得全部投资的内部收益率IRR=183>.50%(过程略)。
四、项目盈利能力分析案例
解:
(2)自有资金投资的内部收益率
按照题意,第一年初借款P=1800×=900。
根据等额还款公式,可求得每年的还本付息金额A:
A=P·(A/P,i,n)=900×(A/P,10%,5)
=900×=
从前图中减去借款的资金流入量和还本付息的现金流出量,得到自有资金投资的净现金流量,如下图所示。
根据图示净现金流量,可通过插值法求得自有资金投资的内部收益率IRR=%(过程省略)。
0
1
2
4
5
900
3
900

6

财务杠杆原理
当全部投资的内部收益率高于贷款利率时,增加贷款比例,可提高自有资金投资的内部收益率。在案例中,%,借款利率为10%。在借款投资占一半的条件下,自有资金投资的内