文档介绍：万科房地产营销总监培训手册
目录
第一局部房地产户型筹划4
户型需要筹划4
户型简史5
好户型的标准6
立体户型面面观7
大户型?小户型?9
面积多大才适宜?10
户型之首——客厅11
主卧12
厨房13
洗手间的问题14
阳台17
户型设计趋势18
第二局部售楼书该说点啥20
第三局部关注购房中的感性行为22
第二局部关于房地产价格策略的几点思考24
一、本钱+竞争?消费者+竞争?24
二、金子?银子?25
三、开盘:高开低走?低开高走?26
尾盘:降价清货?精细营销?27
"低开高走〞的实际操作问题29
第一局部房地产户型筹划
可以说,户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关工程成败极为关键的因素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣工程总体定位?什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢?在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨,希望我们的研究心得能给您一定的帮助。
户型需要筹划
外表上看,户型即建筑的室内空间间隔,需要考虑整体建筑构造、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置,因而是一个建筑技术问题,完全是建筑设计师的事。
其实不然。户型是实现消费者居家生活的根本要素,是满足"舒适性〞的首要前提,只有满足了消费者需求的技术才有意义,只有满足了消费者的户型才能确保工程销售畅旺,因此户型设计首先是市场问题,其次才是技术问题。
世界上没有最好的户型,只有最适合某一特定工程所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求,不仅需要研究这一局部消费者的生活背景、消费心理、消费特征,而且需要充分考量工程所处的地理特征、景观环境、人文环境、工程的规划布局、小区内环境营造等一系列因素,让户型定位切合工程整体定位。而这一切,显然不是设计所能解决的问题而只能是工程筹划人的工作,设计师应该是在工程筹划人对户型类别配置、每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的"好〞户型。
户型筹划的主要内容有以下几点:
1、户型类别配置。想吸引所有消费者的工程最终只能是所有消费者都吸引不到。因此户型筹划的首要工作即是根据工程所处区位及周边总体环境,结合目标消费者定位,确定工程是以立体户型为主还是以平面户型为主?是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主?一房、二房、三房、四房、五房、复〔跃层〕式等分别应占多少比例?
2、户型面积设定。从目前的市场实况看,由于生活****惯、居住观念的不同,我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。XX人通常将70㎡做成三房而北方地区二房的面积也大多超过100㎡。就是同一城市,不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭:有的认为三房应在100㎡左右,有的希望三房能做到130㎡以上甚至170㎡;有的喜欢70㎡的二房,有的中意二房超过90㎡……那么具体到某一楼盘,每种户型类别的面积到底以多少为宜,显然需要精心筹划。
3、户型类别分布。我们在很多工程中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存,其原因在于开展商将它们放在了错误的位置:面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层……位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型,是决定各类户型在工程中位置分布的根本原那么,背离这一点,收获的就可能是积压或低价低利润。
4、户型功能配置。几个卫生间?几个阳台?厨房是开放式还是传统的封闭式?要不要工人〔保姆〕房?要不要设置一个杂物间?要不要设飘〔凸〕窗?……等等问题也应站在市场角度、从工程整体定位的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑构造出发。
户型简史
时间的流转、社会经济的开展在不停地改变我们的生活状态、生活观念,也不断地改变着我们的居住观念我们对"户型〞的要求。为了做好户型筹划,有必要先了解一下户型在简要开展历史。
坐北向南,四四方方一个小院子,白天有太阳,夜晚有月光;老子住上房,东厢住儿女,西厢是灶堂柴房,后头还有猪圈鸡窝茅房;坡屋顶,大厚墙,院里是石榴红枣,院外是榆柳相依。千百年来,这就是咱中国老百姓最理想的"户型〞,无论是平头百姓还是县官老爷,只有面积大小几重几进的区别,根本设计思路概无二致。
这样的"户型〞自然是好——宽阔舒适,功能分区明确。但动辄占上亩把几亩地,土地资料利用率太低,而且根本没有卫生间概念,不少人在床后隔着蚊帐就放个尿桶;窗户小小的,大正午也有几处黑角落。这样的"户型〞现在恐怕在农村也不大受欢送了。
解放了,日子似乎是好过些了,不识时务的马寅初老头被打倒了,于是一天比一天多的人不断涌上街