文档介绍：一背景篇
二策略篇
三附件篇
报告框架
背景篇
第一篇
市场环境
项目价值
项目竞争
近年来,厦门市场保持每年300-400万万平方米的交易量,市场供求比保持一个相对比较稳健的水平,项目之间的竞争并不构成主要威胁。
2010年,虽然宏观面的经济政策仍然保持促发展的基调,但不断刷新的地王与房价记录,促使中央对房地产产业政策不断出台针对性的微调,近期房贷收紧政策逐步出台,因此,2011年之后的市场将有更大不确定性。
基于以上前提,碧海蓝天作为永同昌在集美运作的第二个项目,主要目标之一应该是“快”——快速地销售、快速地回笼、快速地跑赢大市、快速地实现资金再次运转……
1、宏观环境与市场环境
2、项目竞争分析
3、项目价值分析
背景篇之总述
需求效应:1-5月,在政策刺激下,刚性需求强劲释放,带动改善型需求入市,厦门楼市触底反弹,住宅量价齐升。
结构效应:6-8月,中低价位住宅消化殆尽,市场供给以中高价位楼盘为主,成交结构带动住房价格持续上涨,同期成交量回落。
预期效应:9月以来,先是二套房贷紧缩信号导致市场观望,量价齐跌,但随着通胀预期和年末政策大限,成交量再度走高。
1、市场回顾
2009年市场快速回暖,成交量创历史新高,其中2009年全年一手住宅总成交约407万平方米,二手住宅总成交约300万平方米。
背景篇之市场环境
中央经济工作会议已明确,2010年“稳增长\防通胀\调结构”仍是宏观政策的核心目标,一方面短期内不必担心房地产的利空,另一方面则可能快速累积泡沫风险,经济短周期化和震荡化不可避免。
在实体经济与外部经济复苏疲软的背景下,房地产业首先回暖并高歌猛进,资产泡沫化趋势恐难避免,势必引发政策防范性调整,或累积自发性新一轮危机,那么从中长期看,市场风险可能性大,使得在市场趋势转变之前跑赢市场,显得至关重要。
2、宏观环境
2010年稳增长与防通胀的宏观目标下,经济政策延续的同时,针对土地开发和投机性消费或有温和的调控相伴,经济上总体可维持增长势头。但经济短周期化和资产泡沫化难以遏制,使2011年之后房地产形势风险难以预测。
2010年宏观方向
对房地产的影响
背景篇之市场环境
3、供求展望
2010年集美上半年供应较小,下半年将结构性放量,全年总体供求情况总体平衡。
需求展望
2007年成交32万平,08年成交16万平,09年全年成交69万平,随着岛内市场高端化,白领及工薪阶层受价格挤压,在岛内置业成为泡影,岛外成为他们置业选择,而集美在岛外占据交通、资源、人文具有优势,预计2010年成交量将在40-60万平。
供给展望
集美住宅存量合计约为408万平,其中在售存量31万平,在售存量将集在2010年上半年消化,新盘供给将集中在杏林湾片区,多数将在2010第四季度推出。
注:集美竞争楼盘存量详见附件一
背景篇之市场环境

2010年
2011年
²

杏林建设J2009G02地块9万平方米

一季度
四季度
三季度
二季度
一季度
四季度
三季度
二季度
一季度

2012年
在售项目
约31万平米
待售项目
约377万平米
预计本案销售时间
华润J2007G04、

片区内主要存量统计
从竞争体量上看,本案在第二季度推出市场供应竞争小。

背景篇之市场环境
4、中期展望
2011-2013年市场泡沫加大,不确定性增强。
受以上三个因素影响,我司判断,2011-2013年的厦门楼市将出现较大的不确定性。
首先,成本和投机推动型的房价脱离了需求支付能力,必然引发政策性调控出手。
其次,市场供给将会出现一个高峰期,市场呈现供过于求的状态,呈现出有价无市的高位疲惫状态。
再次,项目投资和银行还贷将进入高峰期,地产商资金压力将会增大,有可能引发企业自发性流量危机。
2011-2013年
地产关键因素