文档介绍：决胜在开幕之前!
我们讨论的不仅是一个拥有10万平米规模的城市住宅综合体,
在商洛快速兑现城市价值的历史机遇期,
在西部新区这样一个激动人心的风水宝地,
改变25万商州人、影响240万商洛人未来生活进程、生活模式
一场波澜激荡的新城市革命、新生活浪潮、新移民运动!
我们的策划逻辑
大势分析
提出问题
整体定位
策略设计
产品分析
综合评估
营销推广
解决问题
1大势分析
找到制约并影响项目整体营销的核心问题
(一)5问锦业
—— SWOT分析的展开归纳
1、如何在相对偏冷的区位营造众心所向的热区位形象和高物业价值?
2、怎样在相对有限的市场空间快速消化本项目大规模、复合化的货量?
3、面对同类产品2800元均价的背景,本案高出500元的单价如何实现?
4、作为商洛首个大型综合体,本案如何发挥综合体优势、规避劣势?
5、面对商洛特有的城市环境和人文,如何建立本项目的营销推广格局?
?1、如何在相对偏冷的区位, 营造众心所向的热区位形象和高物业价值?
区位优势分析:位于政府规划西部新区范围,发展前景良好;1、占据通江路与北新街十字西南角,进出道路交通条件良好;2、位于传统老城区(步行8-10分钟)、西部新区(步行3-5分钟)、滨江休闲区(步行5-8分钟)黄金分割点,与繁华不远,距自然很近。3、地块附近已初步形成以家属院为主的集中生活区区位劣势分析:1、处于城郊结合地带,地块四邻影响高端物业须有的区位先天形象2、相对北新街——州城路——滨江大道区位,区位优势不鲜明
结论
欲推本案,先卖区位
不仅仅推广一个地理意义上的地段,
更要推广一个政府推动、万众瞩目的城市发展方向
不是简单意义上发展商单方面的造城,
而是政府主导、企业参与、民众消费的合力推动、一个日新月异的新城
需要联手政府,给她一个生动强有力的说法
未来商洛最美的地方
——政府机关最集中、绿化环境最美丽、现代化楼宇最密集、开发水平最高端、生活配套设施最齐全、聚集人群最高尚、生活风貌最现代、发展潜力和升值最块……
利用商洛人的内在心理,先行政府赋予新区一个响亮定位
西安西高新·商洛新西部
? 2、怎样在相对有限的市场空间, 快速消化本项目大规模、复合化的产品?
商州城区2008年度主要商品房项目销量统计一览全年共售房源约15-18万平米,约1500套房源 ——数据来源于商洛房管所统计及市场调查测算
要素
项目
地段
规模
均价
月均销量
评估
全兴苑12号楼
滨江西路
11000㎡
2700元/㎡
5-6套
较差
御景华庭
12000㎡
2600元/㎡
6-7套
一般
锦园水岸
滨江中路
14000㎡
2700元/㎡
9-10套
较好
东方威尼斯
江南岸
20万㎡
多层2000元/㎡;小高层2400元/㎡
15-20套
较好
香菊富丽城
北新街西段
3万㎡
2100元/㎡
7-8套
一般
名人街与晨光路交汇处