文档介绍：精品文档
精品文档
1
精品文档
园区地产专题
前瞻产业研究院
二零一八年六月
精品文档
精品文档
4
精品文档
什么是产业地产？和住宅地产有何区别？
产业地产四个字能够进一步拆分，一个是产业，一个是地产，自然，
还有一个很重要的主体不可忽略，那就是政府。我们从不同主体来看，本
质上讲，产业寻求的是共同和资源获取，一方面寻求产业地区内部的共同，
比方产业链的高效合作，另一方面追求依靠于地区背书获得外部资源，比
如政策条件的优惠、地区背书获得资本的支持等等。另一个角度，产业地
产在一定程度上是产业聚集产生的规模效应，能够极大提升产业地区这个
自组织的内部高效运作和资源分派，也能利用自己的品牌和规模获得强大
的议价能力。
图1：产业地产主体分类
而从地产角度讲，产业地产实际上要服务于产业，那么怎样更好地发
挥地区的规模效应就要依赖强大的规划能力和设计能力。同时，更为重要
的是怎样招商引资，其实我们剖析一下产业地产做得比较不错的华夏幸福，
利润很大一部分根源于廉价拿地和政府返还的项目落地投资额 (这个部分
毛利率高达95%)，坊间听说华夏幸福几乎承包了某些县区的招商引资工作。
强大的招商能力是连结政府和开发商的强大链条。此外一个就是后期的运
营服务了，如今在地产的白银时代，我们能够看到大量的地产商将存量运
营提升到一个前所未有的高度，物业服务做得都算中规中矩，可是做的非
常突出的仍是几个老牌地产商。
精品文档
精品文档
3
精品文档
产业地产与住宅地产存在本质的区别
虽然从时间上来看，产业地产是承接住宅地产发展成熟后的产物，但两者其实相像度上并没有什么交集。我们说，产业地产的产生源于两个方面的需求，一个是城市化的发展致使资源外溢，另一个是承接经济转型。这就要求：(1)产业地产依赖于核心城市高度的经济发展条件和人口密
度;(2)高度开放的市场经济环境是根本支撑;(3)一定的产业资源优势和交通优势决定了产业地产属性和形态。比方浙江的乌镇依靠于杭州上海，依靠自己资源并承接部分研究职能，成为互联网产业小镇。
从另一个方面来看，住宅地产实际上是财产订价，而产业地产实质上是金融产品订价，或许说是投资订价。住宅主要依赖供需关系，而产业地产则是一个持续经营获得利润的工具。也就是说，住宅地产强调的是资本
的迅速回款，因此住宅开发商一般特别关注两个指标，一个是IRR(内部利润率)，一个是转动回款周期，前者兼顾了利润率和去化率，后者则是对
资本链的强把控。而产业地产说白了是营运增值，获取稳定利润的生意，更为关注EBITDA，或许说经营性净现金流。
营运为王，衍生两种路径
随着住宅地产和商业地产市场的天花板逐步明亮，传统地产商纷繁挺进产业地产。比较典型的两类代表一个是传统住宅开发商一哥万科，一个
精品文档
精品文档
4
精品文档
是早期就明确定位坚持做产业新城的华夏幸福。不同的是前者是将产业地产作为自己转型做存量经营的布局的一部分，后者则专注于做这个。
而在产业地产