文档介绍：中国房地产融资策略研究报告
战略企划中心
二〇〇八年
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前言
房地产行业作为一个资金密集型行业,对资金的依赖性很强,而做为资金融通的金融是现代
经济的核心,两者是一对孪生兄弟。但目前是由于中国金融体系不健全,银行业在中国金融系统
中一行独大,长期处于垄断地位,这使金融业背负着巨大系统性风险。另一方面,存在巨大金融
需求的房地产业也受到了很大的限制,因为资金和土地是房地产发展最为重要的两个元素,没有
金融支持不亚于釜底抽薪。而且更为严重的是,目前国家宏观调控,银根紧缩,对地产业发展十
分不利。
2006年是中国金融市场加入WTO体系后的全面开放,再加上国内金融的调整,房地产即将进入
由“土地地产”向“金融地产”的转型升级优化期。地产金融市场也必然进入一个深刻嬗变的阶段,中
国地产金融的变革时代已经来临。我们必须树立中国地产金融的科学发展观:必须加快金融体制
改革的力度,建立多元化的金融体系,积极推进国际化进程,以信托为主线,积极建设多元化、国
际化的房地产直接融资市场。而信托作为一种既有优势的制度,必将成为未来地产金融进化的主
线,多元化和国际化是未来中国地产金融的大势所在。
资金运作能力是房企核心竞争要素
房地产行业现在正在经历史无前例的融资困境,房地产企业的融资环境已经发生了很大变化。
近年来,贷款利率的不断上升,导致房地产企业融资成本越来越高,央行不断提高法定存款准备
金率,又提出对信贷规模实行严格控制,使得房地产企业从银行获取资金愈发困难。
值得一提的是,自第二套住房贷款新政以来,部分城市的楼市出现了调整,市场观望气氛浓
厚,成交量大幅萎缩,这让房地产企业的资金链遭受到严峻考验。此前,由于我国房地产市场起
步较晚,能够满足房地产企业融资需求的金融产品十分缺乏,房地产金融市场更无从谈起。众多
的房地产企业只能从银行那里获得资金,然后通过销售回笼资金,偿还借款,维持高负债经营。
可以说宏观调控,改变了这种状况,开发商不能继续玩“空手套白狼”的游戏,资本实力和资金
运作力逐渐成为房地产企业的核心竞争要素。因此,很多房地产企业选择借力资本市场,这既是
一种战略性安排,也是对融资渠道多元化的突破。
从紧的货币政策,走低的资本市场,面对这样的困境,今年房地产企业的融资会出现一个怎
么样的状况? 出路何在?
银行资金受限,境外资金受阻,房地产基金和房地产信托尚处于起步阶段,房地产企业不得
不转向资本市场融资,介入资本市场成为房地产企业实现多元化融资的可靠突破。就当前处于调
整期的房地产市场而言,2008年依然是房地产企业资金紧缺的一年,银行资金、预售款、资本市
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场融资依然是房地产企业资金来源的三大重要渠道。
面对融资困境,房地产企业一要练内功,二要练外功。练内功,就是要努力改善经营管理水
平,适时调整策略,加快周转率,重点研究房地产市场中的各种变化情况;练外功,就是要继续
拓宽融资渠道,加快房地产金融创新,积极寻找战略合作伙伴,主动实施并购以抓住行业整合机
会。
2003年,中国房地产业所处的市场环境发生了显著变化,土地招投标制度的实施,房地产信贷政策的收
缩,市场竞争的加剧,...
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目录
第一章房地产融资走向多元化........................... 9
一、房地产金融政策回顾.................................................................................................................9
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3.“外资限钞令”............................................................................................................................... 9
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