文档介绍：郴州房地产市场研究
正合地产出品

一、国家或城市发展宏观政策:
1、国家宏观政策因素:
1)2007年9月27日,人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,第二套房40%首付+;以家庭为单位认定住房贷款次数;

2)货币政策继续坚持稳中适度从紧,货币政策2008年继续紧缩,开发商资金压力成本和消费者购房资金压力都在上升;
3)增加限价房供应,90/70”政策继续贯彻,中小户型普通商品房继续获支持,在供求偏紧的情况下,结构调整仍是缓解社会住房矛盾的一个核心政策要点。90平方米以下的住房供应量持续增大,其中包括普通商品房里面的中小户型,也包括经济适用房和限价商品房的供应量;

4)土地政策:挤出存量土地,限制企业囤地增加市场有效供应,缩短开发周期,明确开工、竣工时间。加强存量土地开发进度的管理,限制开发企业的囤地行为,增加市场的有效供给;
5)房价涨幅总体趋缓:国家统计局公报,今年1季度,%,一线城市价格指数近乎全线飘红下挫;%; %;而环比价格与5月持平。
6)住房成交量持续下降。1季度全方米,%;销售面积9500万平方米,%;
国家或城市发展宏观政策: 以下数据引自市府关于2008-2009城区住房建设规划通告
2、城市发展宏观政策:
1)南移东进,郴州大道\青年大道\爱莲湖新城区建设,通过新城区建设促进老城区职能和人口的疏解,降低老城区压力;
2)增加限价房供应,08-09年除集中新建2处经济适用房外;另在旧城改造\企业改制的商品房小区按一定比例配套建设经济适用住房;加强土地整备,保障土地供应,加快新城区重点区域配套设施建设;
3)08-09年度,90平方以下新建住房面积占总建筑面积的70%;08年主要抓好郴州大道、青年大道、梨树山大道“三线”、福城新区、骆仙铺新区和王仙岭新区“三区”、郴江河、燕泉河、同心河“三河”和市城区东南西北“四个出入口”建设,推进中心城区扩容提质。
4)08年,, 建筑面积145万
平方米,新征用地30公顷; 09年,建筑商品住房
, 建筑面积132万平方米,新征用
地44公顷;
5)价格高企,开发投资大幅增长,项目成本不断增加;

6)销售面积大幅减少,住房价格相对稳定,2008年
1—3月,,同比
%。受市场供求关系变化的影响,1—3月
,%。

7) 新开工项目进展慢,建筑成本上升快,乐仙·峰景、
湘南风情园内诸项目未能如期开工建设;去年年底
开工建设项目,如华宁春城、龙泉名邸、龙凤嘉园
等项目工程进度也不尽人意。当前,市城区普通水泥
平均价格为450元/吨,较去年年底上涨60%;建筑钢材平均价格为5500元/吨,%;沙石平均价格95元/方、65元/方,%%;人工工资达到100元/人·天,较去年年底提高10%。
“八山半水分半田,四面青山列翠屏”,郴州市位于北纬24°53′~26°50′,属中亚热带季风性湿润气候区,,,,%;,%。现辖两区(北湖、苏仙)、一市(资兴)、八县(桂阳、永兴、宜章、嘉禾、临武、汝城、安仁、桂东)。,%;,,居全省第三位。
郴”字独属郴州,最早见于秦朝,为篆体“郴”,由林邑二字合成,意谓“林中之城”。
公元前221年,秦始皇统一天下,分天下为三十六郡, 在湖南置黔中、长沙二郡,在郴州一带设置郴县,郴县属长沙郡; 西汉时,分长沙南郡为桂阳郡, 领县十一;
“郴”字见之于史传, 是汉代司马迁所写《史记》,其中记载(项羽)“乃使使徙义帝长沙郴县”。从此,“郴”字赫然纸上,脍炙人口。郴州有文字可考的历史,已有两千余年。
二、城市人口及结构: -----以下数据源自郴州2007年国民经济和社会发展公报
三、城市化水平: -----以下数据引自郴州2007国民经济和社会发展公报
,%,远远达不到工业化国家或地区
的城镇人口的比重要占全部人口的60%以上,城区面积扩大到46公里,。

但目