文档介绍：房地产合同纠纷
1、常见的房地产合同纠纷
指合同当事人之间因房地产合同权利义务关系所发生的争议。
根据房地产合同类型的不同,分为:房地产开发类合同纠纷、房地产交易类合同纠纷、物业管理类合同纠纷。
一、房地产开发类合同纠纷
(一)土地使用权出让合同纠纷
土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。
1、合同主体不符合规定
出让方只能是市、县人民政府的土地管理部门。而且出让方应该在其权限范围内出让土地。
开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。
开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。
2、合同内容违法或者约定不明。例如:
1)标的物为集体土地使用权或者未经批准的国有土地使用权。(导致无效)
2)未规定每期付款与取得土地使用权证的关系。
3)建设期限不明确,导致土地闲置。
4)土地位置、边界以及面积规定笼统,缺乏可操作性。
经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权,土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,应当认定土地使用权出让合同条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的,应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足,请求解除合同的,应予支持。因此造成的损失,由当事人按照过错承担责任。
3、受让人擅自改变土地用途。
受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意,改变土地使用权出让合同约定的土地用途,当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的,应予支持。
(二)土地使用权转让合同纠纷
1、土地使用权未办理出让审批手续;
例如:转让集体土地使用权。(必须经过征地、出让程序)属于合同内容违法,导致合同无效。
2、转让方未依法办理土地使用权登记或变更登记手续并取得土地使用权证。(属于无权处分行为)
3、取得土地使用证,但是未按出让合同的期限、条件对土地进行开发利用。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》:未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
4、未按照项目建设的要求对土地开发建设,(建筑工程规划许可),也没有办理审批手续和土地使用权转让手续;
5、转让合同约定的土地使用年限超过出让合同规定的使用年限减去已经使用的年限;
6、改变出让合同约定的土地用途。(建设用地规划许可);
7、合同签订后,一方拖延不办理土地使用权变更登记手续。
8、未办理土地使用权变更登记手续,一地多转让行为。
(三)土地使用权租赁合同纠纷
1、用于租赁的土地类型不符合规定。
例如:未按出让合同规定,改变土地用途的土地,不得出租。
2、租赁合同规定不明确,例如:租金标准、支付时间、租金调整的时间间隔、调整方式等。
3、租赁合同违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。(《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》)
(四)集体土地征用安置补偿协议纠纷
1、征地不符合合法的目的;
征用土地必须具备“征用土地的主体、征用土地的目的、征用土地所必须履行的义务”等条件,征用土地的目的必须处于公共需要,公共利益是国家和社会的一般利益,体现为全体公民的共同需求,服从公共利益的需要是一种社会义务。
征地补偿安置方案确定后,有关地方人民政府应当公告,并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。
2、没有签定集体土地征用安置补偿协议;(签定集体土地征用安置补偿协议是法律和现实的程序)
3、土地使用者、农村集体经济组织、村委会不按照集体土地征用安置补偿协议的规定支付和发放征地的补偿费。
(五)房屋拆迁安置补偿合同纠纷
1、签定前,拆迁方未取得拆迁许可;(合同无效)
2、签定后,当事人请求变更拆迁安置补偿合同;
3、拆迁人违约,将所建设的安置或补偿被拆迁人的房屋转让;
4、签定后,被拆迁人拒绝履行相关义务;(不缴纳产权调换差价款、购房款、拒绝搬家等)
5、非产权人签定合同,房屋拆迁后,产权人主张与拆迁人签定新的拆迁安置补偿合同;
6、拆迁过程中,夫妻离婚,男女双方就合同义务的履行发生纠纷。
(六)房地产联合开发合同纠纷
1、联合开发合同当事人不具备主体资格;
2、一方以土地使用权作为投资与他人联合开发,但是不履行办理土地使用权变更登记手续;
3、未办理土地出让手续,以划拨土地投资与他人联合开发;
4、联合开发合同约定不明确,引起建成后所有权的瑕疵。
5、约定不明,对合作开发项目之外所增设的附属公共服务设施所享有的权利和承担的义务不清;
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