某城市广场营销策划方案.ppt

文档介绍：营销策略提报
营销策略纲要
一、策略梳理
二、战略确立
三、要素设计
:
附:炒作(诉求点)备忘录
附一、MALL概念:
附二、全民创富概念
附三、其他概念:
一、策略梳理
1、基本条件
· ;
· 期房(开盘时约正负零);
· 入市期暂定为易初莲花(首个)店开业阶段;
· 计划采用产权商城返租销售模式,并暂定返租率为10年8%;
· 提出10年8%返租,基于三种考虑;
A、规避竞争,制造门槛;
B、便于自主经营;
C、投资高回报营销策略。
2、S·W·O·T分析
S(优势)
· 商业类型优势(MALL);
· 商业规模优势(10万m2);
· 品牌商家资源优势;
· 产品优势(设计、环境、硬件)
· 待售面积规模适中优势;
· 返租回报优势。
W(劣势)
· 地段认同度;
· 期房销售
· 价位水平(目前全市最高
价位之一);
· 待售商业面积不是易初莲
花,而是自创的梅森百货
O(机会)
·商业项目推盘少,估计入市时暂无
竞争性项目
·返租销售的市场空白;
·易初首个店的开市效应。
T(威胁)
·楼价限制
· 市场对产权商铺的接受度;
·市场对高价位的认同度;
·市场返租的接受度。
S·O 战略
S(优势)
· 商业类型优势(MALL);
· 商业规模优势(10万m2);
· 品牌商家资源优势;
· 产品优势(设计、环境、硬件)
· 待售面积规模适中优势;
· 返租回报优势。
O(机会)
·商业项目推盘少,估计入市时
暂无竞争性项目
·返租销售的市场空白;
·易初首个店的开市效应。
战略
·适时入市和强势入市,高起点,
力争要成为年度商业项目的第一
品牌;
· 主打投资概念,强化返租的吸
引力;
·一盘推盘。
W·O 战略
W(劣势)
· 地段认同度;
· 期房销售
· 价位水平(目前全市最高
价位之一);
· 待售商业面积不是易初莲
花,而是自创的梅森百货
O(机会)
·商业项目推盘少,估计入市时
暂无竞争性项目
·返租销售的市场空白;
·易初首个店的开市效应。
战略
·以项目、产品、投资品牌的
推广,从而化解地段不足,
如:MALL概念。
·强调销售的是MALL黄金铺,
且仅有10%面积出售
S·T 战略
S(优势)
· 商业类型优势(MALL);
· 商业规模优势(10万m2);
· 品牌商家资源优势;
· 产品优势(设计、环境、硬件)
· 待售面积规模适中优势;
· 返租回报优势。
T(威胁)
·楼价限制
· 市场对产权商铺的接受度;
·市场对高价位的认同度;
·市场返租的接受度。
战略
· 强化项目、产品、投资优势,从
而弱化价位;
·通过返租降低首付和月供;
·对返租回报进行“易理解,可接受的
阐释”,如:个案化;
·市场引导的必要性。
W·T 战略
W(劣势)
· 地段认同度;
· 期房销售
· 价位水平(目前全市最高
价位之一);
· 待售商业面积不是易初莲
花,而是自创的梅森百货
T(威胁)
· 楼价限制
· 市场对产权商铺的接受度;
· 市场对高价位的认同度;
· 市场返租的接受度。
战略
·炒作、包装;
·销售技巧运用;
·证言式;
·个案化;
·比较说明。