文档介绍：物管费催缴电话邀约技巧
物管费,我来了。
物管费催缴电话邀约技巧
一、收费现状
1、业主未完全收楼,未收楼户大部分户内工程遗留问题为得到彻底整改;
2、收楼户部分还存在工程遗留问题未处理;
3、收楼户入住较少,维修完成后来访较少;
4、园区配套设置不完善,业主不满意;
5、物业服务质量还有待提高(如停水停电等服务);
6、物管费收缴工作相对滞后,没有形成良性的催缴机制。
以上现状导致当前物管费大批量未收缴上来,收缴难度加大。
二、催缴方式
1、上门催缴
(1)适用范围:已入住业主,或者入住率较高楼盘。
(2)优点:面对面,便于建立关系,容易沟通解释,更具说服力,方便多次催缴。
2、银行划扣
(1)适用范围:业主已办理好银行划扣手续。
(2)要求:物业公司制定出银行划扣方案。
3、电话催缴(当前主要采用方式)
(1)适用范围:入住、未入住均可。
(2)优点:适用范围广,快捷、便利、可多次使用。
(3)缺点:没有面对面好沟通,受通话时间、彼此情绪等影响。不如面对面沟通,能给对方制造更大的压力。
物管费催缴应贯穿在日常的工作中,实施在每一次业主来访的接待中。
三、心理准备
1、认识几种情绪
(1)抵触
A、心理解析:对催缴物管费工作排斥、不主动不积极,甚至消极的认为业主就不应该、不可能交物管费。
B、表现形式:应付了事,效果不佳。
C、合理心态:物业的工作职责就包括物管费觜;前期的维保修类工作固然重要,但物管费工作是业主对我们工作的肯定形式;那些因工程遗留问题拒交物管费的业主其实误解和混淆了物管费乃至物业服务的内涵。
(2)恐惧。
A、心理解析:对打电话给业主、特别是催费工作心生胆怯和恐惧。
B、表现形式:打电话磨磨蹭蹭、羞羞答答,渴求业主理解(这是我的工作,某某大哥您就帮帮我吧)的很为难的言语表现。
C、合理心态:欠债还钱、天经地义;如果我是业主,别人给我打电话催费,我心里也会虚;打了再说呗,今后他们还需要我的服务呢;大多了就****惯了。多打打电话就****惯了,不害怕了。
(3)怕拒绝
A、心理解析:业主不交怎么办?业主提工程问题怎么办?业主骂我怎么办?
B、表现形式:业主提出刁难问题、无理取闹便哑口无言。一旦遭拒,自信心受挫。
C、合理心态:不交拉倒,我把工作做好就行(拒不缴纳的统计上报领导,有领导呢);准备好应答思路(如工程遗留问题的解释);骂就骂呗,哼,下次还给你打。(各物业助理与绝大多数业主均建立了良好关系,业主一般不会骂我们,只会抱怨,要骂也只骂地产)
(4)坚定信心,调整策略,持续跟进。
电话邀约过程中就业主提出的问题尽量做出诚恳的回答,就切实存在的可以解决的问题进行快速跟进处理,以便下次电话催缴的成功。费是催出来的,需要多次电话邀约,方能成功。
四、邀约准备
1、心理准备
平静心态,练****微笑,在谈笑风生中轻松催费。
2、内容准备
(1)业主通讯录(含业主姓名)
(2)交谈切入点(如以维修完成切入物管费催缴)
(2)所辖片区工程问题台账(反映片区各户维修完成情况)
(3)常见问题回答思路(稍后制定出物管费常见问题统一说辞)
(4)回访记录表(尽可能详细记录每一次的回访情况,业主的要求或问题,以便下次跟进)
3、把握时机
(1)避免在