文档介绍：房屋继承案例婚姻· 继承· 契约事件: 本市黄先生在青浦区有一房屋, 且于 2011 年 10 月与他人签订了《上海市房地产买卖合同》出售该房屋, 但至今尚未办理过户手续。 2011 年 11 月黄先生与林小姐相识并办理了结婚登记。同月黄先生被确诊为肝癌末期, 此后长期缠绵病榻, 将不久于人世。黄先生有成年子女两名, 黄先生及其子女由于种种原因不想让林小姐介入该房地产交易中,特来电咨询相关事宜。? 就事论事: 1 、黄先生该套房屋属其婚前个人财产,黄先生处分个人财产,无须配偶同意,黄先生应继续履行其合同义务、享有其合同权利。 2 、黄先生及其子女可尽快办理委托公证,将合同中尚未办理的事项委托其子女办理。委托书中由须注明委托办理过户手续, 代收房款及办理交房的权利。尤其, 委托人可在委托书中代理人的代理权在办理完结所有房屋出售手续后终止。 3 、由于房地产交易无从知晓生存情况及户籍注销情况,所以若黄先生不幸去世,可能受托人仍可不经继承程序而为该房屋办理出售手续。? 事件延伸: 焦点一:若黄先生签订合同后死亡,合同是否有效? 回答: 合同当然有效。合同当事人死亡后, 其债权、债务由其继承人继承。也就是说, 在实体权利上黄先生的配后、父母及子女在继承开始时, 也就是黄先生死亡时, 就已经取得了该房屋的所有权以及买卖合同中的债权债务。而在形式上, 黄先生的继承人应先办理继承手续, 并将该房屋登记于继承人名下,再以继承人名义重新签订买卖合同。需要提出的是, 再次签订买卖合同是交易过户的形式要件, 但在实体权利方面, 继承人不得以须重新签订合同为由而单方面要求变更合同内容。? 焦点二:黄先生在办理委托公证后死亡的,该委托是否有效? 回答: 不必然无效。《中华人民共和国合同法》第四百一十一条:“委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的, 委托合同终止, 但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。”民通意见第八十二条:“被代理人死亡后有下列情况之一的, 委托代理人实施的代理行为有效:( 1 )代理人不知道被代理人死亡的;( 2)被代理人的继承人均予承认的;( 3 )被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的;( 4 )在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。”可见,委托人可以约定直至代理事项完成时代理权终止, 使该委托在委托人死亡后仍有效。另外在本案例中, 若受托人在委托人死亡后终止履行委托事务, 则会导致委托人的继承人须对房屋买卖合同相对人承担违约责任, 显然这是有损继承人利益的。所以本案中, 受托人在委托人死亡后仍履行委托事项时保护继承人利益的行为,是有法律依据的。? 焦点三:能否在根本上避免林小姐介入该房屋出售事宜? 回答: 这个问题需分情况回答。首先, 黄先生在世时已完成该房屋的出售事宜,并受到全额房款。此时黄先生出售的是婚前个人财产,虽然出售该房屋的房款是婚后所得,但该笔款项亦属于其婚前个人财产。所以林小姐