文档介绍：前言
本次方案的命题，
是对青云山居的未来传播推广，提出价值再构建的策略思路。
我们首先就
杭州整体排屋别墅市场开展宏观解析
第一页，共146页。
1
杭州别墅排屋市场背景情况
第二页，共146页。
2014年1月至2
别墅新项目层出不穷，后续
供应量庞大，绿城仍是老大
品牌独栋已上千万，板块
别墅“空城”，属于自然
资源型别墅，未来的城市别墅
良渚
主力户型：130-1000
价格范围：260-2000以上
从两个超级大盘代言良渚
到当前新锐进入的多点开花
古墩路开通，地铁二号线规划
逐有城市别墅的趋向
大闲林
主力户型：145-900
价格范围：275-2000以上
板块供应主体以排屋为主
项目参差不齐
借力西溪、产品提升但资源有限
近郊不近的尴尬局面依然存在
富阳/东洲
主力户型：200-1000
价格范围：400-4000
公望板块从默默无闻的
富阳东洲板块实现了华丽转身
价格已站上2000万高地
富阳板块大鳄进驻，市场火爆
银湖
主力户型：230-800
价格范围：300-2000
别墅供应的最早源地，缺少
顶级资源别墅，目前随新锐
项目加入，使得项目开始具备
第一居所和第二居所的条件
有望形成第二次开发热潮
第十五页，共146页。
第二选择圈：环主城别墅
良渚、大闲林、银湖，与绕城道路相连，
是打着城市别墅旗号的准一居，排屋已成板块供应主体。
良渚、银湖
大闲林
富阳东洲
与本案同处城南大方向的上游板块，
绿城、万科双雄会，既是高压在顶，也是榜样在前。
交通差距不是绝对的价值差距。
青山湖
杭州别墅最大供应板块，主要面向城西客户，
产品级差大、项目数量众多、存量大，竞争激烈。
第十六页，共146页。
桐庐
千岛湖
德清
安吉
大杭州别墅供应版图——第三选择圈
第十七页，共146页。
第三选择圈：县城资源别墅
与富阳同处杭州南“黄金线”上，地缘相邻。其中桐庐市场容量小、知名度低，
市场以本地为主。而千岛湖距离最远，景观资源最具名气，但短期度假性、
季节性明显，优点与缺点一样突出，客户“远程空降”。
千岛湖、桐庐
德清
本属湖州地区，城北大方向的供应板块，
以莫干山为资源坐标，现处于发展初期，高端产品稀少
安吉
本属湖州地区，生态资源优越，但缺少板块聚焦与明星个案
目前只是杭州西北方向的潜在供应板块。
第十八页，共146页。
第三选择圈
桐庐、千岛湖、德清、安吉
第二选择圈
青山湖、银湖、良渚
大闲林、富阳东洲、
第一选择圈
西溪、之江、湘湖闻堰
板块竞争范畴圈定
县城资源别墅
远郊变近郊的标准二居
环主城别墅
现实二居，未来一居
城市别墅
现实一居、准一居
1、从未来一居属性出发，本案直接竞争来自第二选择圈，
并与第一选择圈发生关联竞争——客源的阻截与反阻截。
2、选择圈的层级越靠前，城市资源越丰富；
层级越往后，山水资源越丰富。
第十九页，共146页。
青山湖板块目前的市场格局现状
第一选择圈
随着城市的发展
青山湖板块正处于从第二选择圈
向第一选择圈过渡的阶段
青山湖
第二选择圈
城市资源与产品价值的竞争
城市关系和山水资源的竞争
第二十页，共146页。
内部竞品扫视
从青山湖板块内项目产品出发：以青山湖为中心点，圆规形式环绕青山湖一圈，作为本案在青山湖板块内竞品范围。
第二十一页，共146页。
青山湖板块竞争版图格局
山湖印墅园
郡原列岛花园
青山湖红枫苑
青山鹤岭
科技城综合体
中天项目
青山湖81号
曼陀花园
岛上
青山湖玫瑰园
同人山庄
湖光山社
大山第
易辰项目
青山湖颐养小镇
锦绣钱塘
观唐骊景
西野风韵
第二十二页，共146页。
青山湖板块主要供应项目一览
个案
总建面
万方
容积率
物业类别
总户数
套
主力户型
㎡
在售均价
销售情况
别墅
排屋
青山湖玫瑰园
26
合院小墅
法式小墅
300
合院：320-570
小墅：500
合院：300万/套
小墅：500万/套
76/16
64/17
郡原列岛
独栋别墅
一期90
360-480
700-2000万/套
69/15
-
西野风韵
27
独栋别墅
一期27
风韵独栋：300-700
山顶独栋：400-950
风韵：888万/套
山顶：1300-1600
16/15
-
岛上
11
独栋别墅
100
500-700
1000-1800万/套
54/21