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置等；比如说沃尔玛、宜家家具等，她们对层高、柱距、荷载等建筑参数有严格要求，如果
达不到，即便是再成熟的商圈，要想引进该类商家也只能望尘莫及了。本项目经过仔细规划
已扬长避短。 
业态定位 
百货、超市、农产品超市、餐饮、娱乐、教育、亲子项目、酒店、影院、卡拉 OK 等； 
商业招商 
品牌的规格与数量，商家的资质及运营能力（国际、国内、省内、地方品牌等）决定了
项目成功与否；商业地产是传销，住宅开发是直销。大型 Shopping Mall 关键是主力店招商，
主力店不来或者档次不够，招商就不成功。 
本项目已请广东钜道置业力主招商，目前已有华润万佳、大润发、家乐福等大商家有强
烈意向加盟本项目，招商代理公司也有大批存量客户即将入驻。 
运营管理 
本项目将做到统一经营，统一推广，统一管理，统一形象，统一收银等，提升商业形像。
本项目已请专业的顾问机构对整个项目的长期运营负责。  
优化销售与自持有比例 
商业开发不像住宅开发，住宅开发可以采取滚动式开发居住小区可以分期建设在购买土
地之后第一期工程封顶之前达到资金投入峰值。住宅销售开始以后资金需求量逐步减少，而
大型商业项目的开发如果采取整体出租的方式，开发商的资金储备不仅要保证项目完成，在
项目完成后和运营前期它的资金能够维持三至五年的合理亏损期。开发商要综合决策判断自
身是否与能力或是愿意承担这么大风险做这样长线的投资。本项目将内街商铺及沿街商铺全
部售出，目前已有相当数量的客户来打听本项目进展，已表现出置业意向；影院、卡拉 OK 
  2酒店、超市、酒楼等由业主自持有，并选择专业有实力大商家进驻，长期出租。
 
适宜的土地状态、土地位置好，交通方便 
本项目土地成本不高（土地成本约 2000 万），交通极为便利，地形平坦，有足够大的面 
积用以建设大型综合商业项目（亩）。 
区域消费能力较强，周边地区有足够的消费群体及人口以保证商业所需的购买能力，
同时也考虑到了周边的商业竞争 
本项目 800 米范围内有最大的几个楼盘，有足够的消费群体和吸引人流能力。目前东城
区尚未有大型购物广场，本项目的兴建将填补该区域商业空白。 
 
商业项目规划的市场依据 
市场调查 
项目的规划设计必须依据市场调查得出定位结论，本项目通过运用建筑设计师的技术手
段，发挥营销专家的推广策略共同完成，引进新业态和设计好项目的业态组合。本项目通过
对项目商业现状进行充分的市场研究，对项目本身的业态选择、业态组合、分布和面积配比，
对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先
设定，合理的指导了项目的工程规划设计和建筑设计。 
满足商家的需求 
在考虑商家需求时，最重要的是主力店的设计。对于主力店商家来说，其业态规模、功
能流程、规划设计行装由它自己来确定。本项目在设计中已充分考虑主力店商家的需求。 
超越时代消费者需求 
项目必须富有时代感以满足市场需求，同时又需超越时代趋势以激发顾客更深层次的渴
望，否则就不能持久，不能在各种文化和不同年代间引起共鸣。消费不是单方面的，本项目
在设计是已考虑用空间来满足消费者的感受和兴趣。 
本项目的开发流程 
项目立项‐‐市场调研‐‐业态定位‐‐主力店招商‐‐建筑策划设计‐‐建筑施工‐‐散户招商策划
销售‐‐散户招商‐‐开业运营。 
 
第三章  