文档介绍：-
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房地产开发商拿地的十六种模式
2021-02-28一方静土
序号
拿地方式
      评述
1地多是股权模式。
2、标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业账上有3000万元白条。
3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。〔不能为目标企业的过去买单，例如：过去偷税〕
4、该企业的其他潜在负债。〔例如：电讯盈科将的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司〕
5、
 
"创造境外卖股权〞
 
〔一〕境外卖股权。将使得企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。  
〔二〕将增值分段，创造境外卖股权〔组合拳〕。
     1、在境外避税港先建立全资子公司；  
     2、将有地的子公司投资到境外子公司，该项投资可以实现一局部增值，并交纳企业所得税，但是税法规定可以递延10年。例如，计税根底1亿元，市场公允价值为5亿元，可以3亿元的评估价值投资到境外的全资子公司，虽不公允但实现增值较大，一般能够承受。〔财税【2021】59号文件第七条第三款〕；
     3、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价5亿元。该交易可以在境完成，也可以在境外完成，这局部增值按照10%交纳预提所得税
税负比拟：如果长期股权投资计税根底为1亿元，市场公允价格为5亿元。则第一步投资的时候，可以按照3亿元投资，此时2亿元的所得额可以递延10年实现。第二步，境外销售价格为5亿元，此时增值额为2亿元，此时预提所得税税负为10%。
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6  
 
"设立spv购置股权〞
 
大的地产企业经常运用，但是在国税函【2021】698号文件公布以后，收到了一些限制。
〔一〕股权架构设计：1、在维尔京群岛设立控股公司；2、在设立二级控股公司；3、的公司全资控股大陆有地一方。
〔二〕操作模式：1、维尔京群岛转让股权，价款在境外支付。2、理论上，中国大陆没有征税权。
〔三〕反避税：
1、国税函【2021】698号文件，可以刺穿公司面纱。但是如果企业不是上市公司的话，由于此类转让非常隐蔽，税务当局很难知道消息。
2、根据中港协定，如果不动产占到目标股权50%，中国大陆有征税权。第二议定书确定，这里的50%是在36个月之，曾经到达过50%。
疑问：维尔京群岛转让股权，是否会被SAT认定为适用中港税收协定的不动产条款.
7  
 
直接同目标企业合并，然后目标公司的股东卖股权。  
 
情况描述：甲公司准备购置乙公司的土地，乙公司先将其他资产清理掉，只有一块土地。
  操作模式：1、甲公司直接将乙公司吸收合并；〔财税【2021】59、财税【1995】48号、国税函【2002】165号、财税【2021】175号、财税【2003】183号〕 2、12个月后，乙公司股东将股权转售给甲公司原有股东。  
    点评：企业合并法律程序比拟复杂，但是在几乎零税负的情况下将土地拿到手，如果能