文档介绍：第一章 房地产投资概述
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房地产是房屋财产和土地财产的
总称。地产可视为实税、教育费附加）、土地使
用税和房产税、企业所得税。
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二. 资金的时间价值及计算公式
（1）利息与利率（基础利率的决定因素）
（2）单利与复利
（3）名义利率 、期利率、实际利率
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2. 资金的时间价值计算公式
（1）现值与终值的关系
（2）现值与年金的关系
（3）终值与年金的关系
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3. 计算实例
要会画现金流量图，重点掌握：
例4－5
例4－6
会用计算器进行计算
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例4－5 解法二
先求出组合贷款月综合利率：
再根据公式求出组合贷款的月还款额：
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例4－6 解法二
贷款额为：4000×120×70％＝336000
按月等额还款，每月应还：
第五年末的贷款余额数为：
提前还8万后，贷款余额数为：175390
从第6年开始，月等额还款额为：
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三. 房地产投资经济效果评价指标
（1）开发投资
开发投资的经济效果主要表现为销售收入。
经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投
资收益率等指标来衡量。
（2）置业投资
置业投资的经济效果主要表现为租金、物业
增值、减少纳税、权益增加这四个方面。
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投资回收
房地产投资收益
投资回报
（1）投资回收
（2）投资回报
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收益率是投资项目在某一计算周
期内的连续的收益能力。
收益率的形式：
（1）折现率
（2）内部收益率
（3）全投资收益率
（4）自有资金收益率
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第三章 房地产开发的程序与管理
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一般包括四个阶段、8个步骤：
投资机会寻找
投资机会选择与决策分析 投资机会筛选
可行性研究
获取土地使用权
前期工作 规划设计与方案报批
签署有关合作协议
建设阶段 施工建设与竣工验收
租售阶段 市场营销与物业管理
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前期工作的主要内容
(1) 对拟开发项目作进一步分析
(2) 获取土地使用权
(3) 征地、拆迁、安置、补偿
(4) 规划设计及建设方案制定
(5) 获取规划许可
(6) 施工现场三通一平
(7) 市政配套设施谈判与协议
(8) 安排短期和长期信贷
(9) 寻找预租（售）客户
(10)对市场作进一步分析，确定目标
(11)对开发成本作进一步测算
(12)对承包商的选择提出建议
(13)开发项目保险事宜洽谈
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（1）在一级土地市场上获取国有土地使用权
1）划拨方式 2）出让方式
（2）在二级土地市场上购入国有土地使用权
1）购入已经完成开发的熟地。
2）购入一项房地产，拆除原建筑物，重
新开发。
3）购入半成品（在建工程），继续开发。
（3）合作开发
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（1）国有土地使用权的出让
出让方式：拍卖、招标、协议
（2）国有土地使用权的转让
（3）土地使用权使用年限
（4）土地使用权出让金
（5）毛地价
（6）熟地价 （弄清毛地价与熟地价的区别）
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（1）比较适合作为商业、办公、旅游、娱
乐、餐饮等类型的开发项目。
（2）由于旧城区人口密度及建筑密度高，
土地开发成本高。
（3）建设项目规划条件较为苛刻。
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（1）比较适合建造高级住宅和公寓
（2）土地开发成本较低
（3）城市规划条件限制较少
（4）不完全具备开发项目的配套设施
（5）绿地和代征地的