文档介绍：19
开
发
管
理
办
法
二○一一年六月
目 录
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序言 ……………………………………………………………………3
第一篇 总则 公司可根据实际需要，在项目公司设立开发部，负责该项目公司的开发工作，但应处理好两者间的工作分工及业务衔接。
第七条 各层级开发部门可根据实际需要及人员编制，采取项目负责制或职能分工制开展开发工作。
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开发系统职能
第八条 开发系统工作职能如下：
一、寻找投资时机，拟投资开发项目的专项调研，对投资项目或投资方向提出建议；
二、对拟定建设项目参与土地投标、出让、转让合同洽谈，协助起草、修改土地出让、转让合同等法律文件；
三、负责办理外经贸委、建委计委、工商等各项前期立项报批工作，申领外商投资批准证书、营业执照、资质证书、组织机构代码证等证照；
四、办理开发项目各项证照，包括：
1、 建设用地规划许可证、建设用地通知书、征地通告或拆迁通告、用地批准书、签订国有土地出让合同；
2、总体规划方案、设计要点；
3、单体方案、建设工程报建审核书；
4、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证；
5、办理人防、环保、消防、卫生防疫、交通、绿化等专业部门的审批意见；
6、预售证；
7、测量、确权；
8、负责各项目土地及工程的放线、验线；
五、办理综合验收
六、协助各部门、项目公司解决后续工作办理当中所遇到的疑难点。
第九条 各地区公司开发系统具体职能，由各地区公司根据本方法予以细化。
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第四篇 业务系统
第一章 投资策划及项目决策
第一节 投资时机研究
第十条 各地区公司投资决策应遵循科学化、民主化、系统性、合理性的原则，通过经常性与专题性相结合的房地产市场调查，为土地储备及投资决策提供信息依据。
第十一条 地区公司营销部门〔以下未特别注明，均指地区公司〕负责进行经常性的市场调研，掌握本地区整体房地产市场走势及动态信息，发现新需求，建议投资方向，构思投资项目；
开发部负责收集政府有关政策法规，掌握本地区房地产政策倾向，了解城市规划方向；
规划设计部门负责收集有关市政规划、地质、水文等方面资料，积累分析数据。
第十二条 行政部门负责汇总、整理有关营销、开发、规划设计部门的市场研究资料，每年度提交《ＸＸ地区公司投资发展规划》，报地区公司领导审批。
第十三条 开发部门根据《ＸＸ地区公司投资发展规划》及公司领导指示，通过各种途径寻找最有市场发展前景的投资时机。
第二节 项目初选及建议
第十四条 开发部门获取某一投资项目信息，报经开发管线领导同意后，将该拟投资项目的初步投资分析列入工作计划。
第十五条 由开发部门牵头，会同营销、规划设计、财务、法律部门专人组成前期策划小组，以统筹各方面力量，对拟投资项目进行初步可行性分析。同时建立项目档案。
第十六条 经初步可行性分析，由前期策划小组提交《项目建议书》报公司领导班子审批，以确定是否对该项目进行详细可行性分析。
第十七条 《项目建议书》应包括以下内容：
1、项目基本情况
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2、投资发展趋势及定价预测
3、目标项目投资收益率估算〔根据标准成本〕
4、项目规划及开发初步可行性分析
5、项目存在的主要问题
6、结论及建议
第三节 项目可行性研究及论证
第十八条 《项目建议书》经地区公司领导班子审批同意对该项目进行详细可行性研究后，前期策划小组可申请专项经费，作为必要的研究费用。
第十九条 经详细可行性分析，由前期策划小组提交《项目可行性研究报告》，组织论证会议。
第二十条 《项目可行性研究报告》应包括以下内容：
1、项目背景
2、市场调查及预测
3、项目工程规划设计
4、项目财务分析
5、项目开发可行分析
6、项目存在的主要问题
7、结论及建议。
第二十一条 论证会议由集团总部、地区公司领导、各职能部门及有关专家组成，经论证会议通过，则完成该项目的内部立项。
第四节 土地储备
第二十二条 项目经内部立项后，由前期策划小组具体负责土地出让/转让的有关事宜并提交竞标限价/合作条件报地区公司领导班子审批。
第二十三条 项目出让/合作合同签订后，该项目进入土地储备。
第二十四条 项目启动由地区公司报集团总部批准后，由地区公司行政人事部配备项目公司人员。前期策划小组将项目档案移交项目公司。
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第二十五条 项目公司成立后，应根据项目的销售计划、目标，组织开发部﹑销售部﹑设计部﹑工程部等相关部门,制定详细可行的开发建