文档介绍：我国房地产企业SCP分析
彭心悦
20130501024
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分析思路
1 产业背景
2 市场结构
3 市场行为
4 市场绩效
5 小结与思考
2
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1. 产业背景
1.
2013
CR10
%
%
%
CR20
%
%
%
CR50
%
%
%
数据来源：中房网
9
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市场集中度偏低的原因：
房地产市场的区域性阻止形成全国统一的市场
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11
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高土地壁垒
高资金壁垒
低技术壁垒
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土地壁垒
我国土地政策：
土地有偿、有期限使用和耕地保护制度；
集体土地强制征用；
国家垄断土地出让（拍卖、招标和协议）。
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资金壁垒
房地产企业资金特点：
高负债经营
资金来源多样化
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2013中国房地产综合实力TOP10资产负债率
资料来源：中国房地产测评中心、和讯网
企业名称
企业代码
资产负债率
万科
78%
保利地产
78%
中国海外发展
63%
恒大地产
77%
龙湖地产
72%
世茂房地产
70%
碧桂园
78%
富力地产
76%
融创中国
81%
华润置地
67%
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2010-2013年上市房企百强 资产负债率均值
数据来源：中房网
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2013年房地产开发企业各季度资金来源情况
资金总量
国内贷款
利用外资
自有资金
其他资金
Q1
金额
26962
5172
127
10120
11543
比重
100%
%
%
%
%
Q2
金额
30263
4729
107
11510
13917
比重
100%
%
%
%
%
Q3
金额
30603
4667
157
12044
13735
比重
100%
%
%
%
%
Q4
金额
34294
5105
143
13751
15296
比重
100%
%
%
%
%
单位：亿元
资料来源：中房网
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一个项目的资金周转
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房地产企业资金壁垒的实质是融资能力壁垒
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技术壁垒
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3 市场行为
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房地产商定价法：
成本加成法：成本+利润+税金
市场定价法：以市场类似房地产价格为参考定价
需求导向法：根据买方的需求强度定价
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2013年全国35个大中城市房价收入比偏离度排名
排名
城市
偏离度（%）
排名
城市
偏离度
（%）
排名
城市
偏离度
（%）
1
深圳
56
13
石家庄
16
25
呼和浩特
6
2
北京
45
14
兰州
16
26
大连
6
3
杭州
36
15
南宁
16
27
武汉
5
4
福州
29
16
郑州
16
28
天津
5
5
宁波
28
17
青岛
14
29
成都
4
6
厦门
28
18
西宁
14
30
长春
4
7
海口
24
19
南京
14
31
银川
4
8
重庆
24
20
太原
14
32
贵阳
0
9
乌鲁木齐
23
21
长沙
12
33
昆明
0
10
上海
21
22
合肥
9
34
沈阳
-2
11
广州
21
23
哈尔滨
9
35
西安
-2
12
南昌
19
24
济南
7
数据来源：上海易居房地产研究院
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非价格行为
主要是指广告行为
各种营销手段无所不用：线上电商和线下拓客；
以塑造形象为主，渲染品味和意念；
展现楼盘的综合优