文档介绍：静态经济测算
第1页，本讲稿共25页
前言
经济测算是房地产前期策划中必不可少的环节。它是从财务方面对项目进行可行性分析的重要依据。一般在产品定位，价格定位等环节完成之后，会对方案进行经济测算。
%，贷款期限为t年，贷款金额（A）按土地费用、前期工程费、基础设施配套费、建安工程费、公共配套设施建设费五项之和的相应比例计， 所以计算公式如：财务费用=A*[(1+)t -1].
例：某项目贷款金额为1亿，贷款3年，由此产生的财务费用为：
100000000*[(1+)3-1]≈18294438元
2、营销费用
包括销售资料费用、推广宣传费用、营销代理费用等。
营销费用一般按总销售额的3%左右计算。
由于销售费用是在项目销售过程中产生的费用，且与销售价格销售收入密切相关，所以通常在计算销售净收入的时候计算这部分费用。
（二）期间费用
第9页，本讲稿共25页
成本统计表：
第10页，本讲稿共25页
二、销售收入估算
销售净收入 = 总销售额 - 营业税及附加 – 营销费用
总销售额=销售面积*销售面积
营业税与及其附加税（教育税附加等）%计算
总销售额的3%左右
第11页，本讲稿共25页
销售收入统计表：
二、销售收入估算
第12页，本讲稿共25页
1、项目产值
即总销售额。
2、项目总投资
即总成本。
3、税前利润
即销售净收入减总成本。
4、所得税
目前企业所得税税率为25%，按销售净收入计算。
三、静态经济效益分析
第13页，本讲稿共25页
5、税后利润
即税前利润扣除所得税。
6、投资利润率
即税前利润与总投资的比率。
7、投资净利率
即项目税后利润与总投资的比率。投资净利率是对项目进行静态财务分析及论证项目可行性的最重要指标。根据市场行情及行业经验，当投资净利率大于10%时，项目具有较高的可行性。
三、静态经济效益分析
第14页，本讲稿共25页
投资效益统计表：
通过上述指标的测算就可以对项目的整体财务情况有比较清晰的了解。
并可以对项目敏感性进行分析。
三、静态经济效益分析
第15页，本讲稿共25页
某项目静态经济测算成果：
通过初步静态估算，，单位成本2864元。
案例1：
第16页，本讲稿共25页
通过初步静态估算，。此外，未售的70%住宅车位为沉淀资产。
案例1：
某项目静态经济测算成果：
第17页，本讲稿共25页
通过初步静态估算，，税后利润7047万元。%,%。
综上所述，本方案是较为稳妥的投资方案，全案可行。
案例1：
某项目静态经济测算成果：
第18页，本讲稿共25页
敏感性分析
由于经济测算所采用数值大多为对未来的预估值，顺着市场行情的变化，各数值都可能发生波动。敏感性分析就是研究项目成本、售价、销售率等的变化对项目最终经济指标的影响程度。再通过对成本、售价、销售率各敏感性之间的比较，以指导项目开发。
盈亏平衡
假设项目最终净利率为0时，项目达到盈亏平衡。通过盈亏平衡是价格体系的研究可以对项目售价进行更有效的把控。
三、静态经济效益分析
若项目处于开发商拿地之前，则通常需要在可能的定位方案之下，研究既定的盈利目标与土地价格之间的关系，以对拿地价格提供指导。
盈利目标与土地价格的关系
第19页，本讲稿共25页
在投入成本不变，投入时间同上的情况下，销售价格平均变为原
%时，达到盈亏平衡，此时销售价格体系如下表：
案例2：案例盈亏平衡体系
第20页，本讲稿共25页
销售价格对经济效益的影响：
售价的变动对经济效益的影响是巨大的，售价增减5%，%以上；而一旦售价增减10%，%。在该项目的实施中，售价是需要加强控制的重要部分。
案例2：某项目敏感性分析
成本对经济效益的影响：略
销售速率对经济效益的影响：略
然后通过对以上三者的比较分析，以指导项目在开发过程中对各指标的优化控制。
第21页，本讲稿共25页
案例2：盈利目标与土地价格的关系
若开发目标为项目净利率不低于10%，则地价不能高于152万元/亩；
目标为净利率不低于15%，则地价不能高于106万元/亩；
目标为净利率不低于20%，则地价不能高于64万元/亩。
在项目既定方案下，成本、销售价格等不变，若要项目净利率达到10%，则地价为152万/亩；净利率要到15%，则地价约为106元/亩；净利率要达到2