文档介绍：高品位住宅小区规划设计与环境分阶段研究报告
http://house.  焦点房地产 09:38:51
  改革开放20多年来,我国住宅建设成绩巨大,举世瞩目。,。这期间,全国建成住宅小区1万多个。广东省城镇的住宅建设走在全国的前列,建成的住宅小区超过1000个。住宅建设的蓬勃发展,对拉动经济增长,促进城市建设,提高人民居住水平都起到了十分重要的作用。
  我,从以速度为主向速度与质量并重,从不大注重环境质量向注重环境质量发展的历程。尤其是在“九五”期间,不少发展商注重创品牌,出精品,创出大批品位较高、功能较好、环境优雅的住宅小区。虽然这类小区在整体上还只是占少数,但它的出现,它的发展,带动我国住宅建设跃上新的发展阶段,在新世纪将会创出更辉煌的业绩。
  虽然我国住宅建设出现了大批品位高、质量优、环境美的住宅小区,但也应该看到,规划设计不好、工程质量与功能质量不高——甚至较差、配套设施不全的小区依然存在,以致造成大量住宅空置、积压,虽经降价,仍是销售不畅。
  3年前,广东省房地产研究协会通过市场调查,敏锐地看到发展高品位住宅的重要意义及其对提高我的重大作用。从1998年下半年起,组织了高品位住宅小区规划设计与环境创优的课题研究,通过对大量住宅小区的实地调查,从中选出了33个品位较高的住宅小区进行深入调查。这份研究报告及广东省房协编写的《高品位住宅小区研究与实例》一书正是以这些小区的规划设计与环境创优经验作参考材料。当然,同样优秀甚至更优秀的小区还有不少,但由于不是在全省范围内进行全面评比,无法全面对比挑选,也限于人力不足,我们只能做到这一步了。虽然如此,从《实例》一书所选33个小区的材料中,可以看到他们的经验是成功的,是甚有参考价值的。
  这个研究课题所说的“高品位住宅小区”不是指豪华小区、高档小区、高价小区。事实上,我们调查和选出的高品位小区虽有豪华型别墅小区,但更多的是实用型(安居工程)、舒适型小区,还有解困小区(如汕头市广厦新城)。在房价上,也是中等或中等偏上价位较多,比广州、深圳一些每平方米售价1万多元的豪宅低得多。这里所说的高品位住宅小区主要是从规划水平、设计水平、功能质量、建筑质量、环境质量、科技含量、配套设施、管理服务等方面衡量,包含物质和精神两个方面,既在“硬”的方面表现高水平,也在“软”的方面表现出符合高品位要求的理念和文化。本研究报告不可能对住区的各个方面作面面俱到的论说,只就规划设计、建筑设计和环境创优等方面进行研究和论述。
  一、高品位住宅小区的规划设计
  高水平规划设计,是提高小区品位和受消费者欢迎的前提。很多在市场畅销的优秀小区,都通过深入的市场调查,项目调研,准确定位,然后特色高水平的规划师进行招标式规划设计,从多个方案中择优,从几个方案中优选其中的精华,集众优于一身,再反复研讨修改,最后才拍板定案。任何规划方案,都不可能是十全十美的,只有经过这种真正下功夫的反复提高的过程,才有可能出精品。大量实例表明,深入的市场调查,准确的市场定位,精明的策划,正确的决策,以及高水平的规划设计,是项目成功的最重要因素。
  在规划指导思想上,不能一切从畅销、从高利润出发,应该把经济效益、环境效益和社会效益结合起来,以营造最佳居住环境、最好居住条件为中心,使小区规划达到企业目标功能、环境功能、社会功能的要求,建造出最适合人居住的达到以下目标的住区:
  1、生态环境优秀的住区;
  2、山水景观优美的住区;
  3、功能质量优良的住区;
  4、人居文化上乘的住区;
  5、物质、精神可持续发展的住区。
  为建设这类高品位住区,在规划设计上应逐步做到:
  1、住区空间布局合理化、科学化。
  一是从“以人为本”出发,建筑与环境并重,现实与适当超前结合。一般应做到二三十年不落后,需要时可再改造、提高。住宅的套型和内部功能应从改革开放前经济水平较低时期主要解决“有房可住”的生存功能问题,向今后的实用型尤其是舒适型发展,发挥住宅及住区的发展功能、陶冶功能和享受功能。除解困型、安置型住宅和廉租住宅的套型面积较小、房室较少之外,舒适型住宅应是面积较大,房室较多,部分还可设书房、健身室等,使住宅及住区能满足人的生理需求、健康(运动、保健)需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒适需求、交往需求、休闲需求。当然,这一切都应在经济上可负担的条件下取得。
  二是住区的功能区应布置得当,有丰富的层次,布局结构有特色。住区以居住为主体,但在教育医疗、文化娱乐、体育锻炼、交通出行、