文档介绍：FL002物业管理纠纷案例培训
物业管理纠纷案例培训
2020/12/28
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物业管理纠纷的起因
物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现，并呈现纠纷数量上升、类型新、案件多的特点。
属于王先生的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事后，物业公司发现其余三个石桌面也已松动主动予以拆除；王先生找到物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。为此，王先生向法院提起诉讼。
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小区内的石桌砸伤人，由谁来负责？
王先生作为父亲没有尽到监护责任；
而物业公司对安全问题考虑不周 ，也需承担管理责任。
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物业管理中公司应承担何种保安职责？
某小区业主委员会与被告某物业公司签订一份《物业管理合同》。双方约定，委托管理项目包括了保安服务。一天，原告业主李某在所住大楼的电梯内遭不法分子袭击受伤。同年原告诉至法院，要求物业公司承担未尽到保安职责的民事赔偿责任并解除物业管理合同。
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物业管理中公司应承担何种保安职责？
物业公司虽在合同中承诺了保安服务，但这种保安服务应限于防范性安全保卫活动，并不能以此要求达到完全根除治安、刑事案件 ；
物业公司确已在小区设置了门岗及保安员，原告不能提供其遭受袭击和伤害系被告不履行职责所致的证据，故要求被告承担的赔偿责任缺乏事实与法律依据 ；
因该合同是业主委员会与物业公司两个主体签订的合同，原告个人只有建议权 。
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因楼上装修造成财产损失是否概属物业管理不当？
徐先生刚刚装修好的房子，入住不久由于楼上漏水造成厨房、卫生间、客厅部分天花渗水起皮。找到楼上业主，答复他家一点也没有漏，并且很不情愿地不想配合检查。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但徐先生心里还是不痛快，认为物业在维修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费 。
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因楼上装修造成财产损失是否概属物业管理不当？
徐生混淆了业主与发展商、物业公司之间的法律关系 ；
无论是房屋质量不好或者楼上业主过失导致漏水，都与物业管理公司无关；
物业公司对受损墙面的维护和修缮不属于物业管理费所涵盖的服务范围 ，业主虽对该部分维修应当另行支付费用；
业主可向业委会投诉或者向房屋土地管理机关反映 ，确保全体业主的整体利益。
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业委会或物业公司可以拆除违章安装的防盗门吗?
某住宅小区的某业主擅自将防盗门外移，装在了公共走道上，侵占了公共部位。其他业主也纷纷效仿。为制止这类在物业使用中的禁止行为，该小区召开了业主代表大会，通过限期拆除违章搭建的决议。在规定的期限内，个别业主仍置若罔闻。物业公司在多次劝阻无效的情况下，经业主委员会授权，强行拆除了违章安装的防盗门。
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点评
业主或使用人违反条例的规定，物业公司首先应当进行劝阻和制止，告知业主或使用人其行为已违反了有关物业管理法规的规定，督促其改正，并恢复原状 ；
业主或使用人仍然一意孤行，物业公司应及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理；
物业公司或业主委员会不是行政执法主体，也不是司法机关，故无权对违章安装防盗门违法强行拆除。
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自家的阳台为何不能封闭
某小区顶层阳台未做封闭，由于未封闭的阳台只计一半建筑面积，该户业主盘算一番，决定交房之后自己封阳台，没想到遭到物业管理公司的反对。业主非常不满：我自己的房子，自己花钱封阳台有什么不可以，我又没有对任何人造成不便或者麻烦，难道这不是我自己的权利吗？
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自家的阳台为何不能封闭
任何权利都不是无限制的 。
破坏该楼宇外立面的整体美观
物业管理公司的基本职责就是在业主的授权委托下，对物业进行必要管理、服务，使物业能够保值增值。
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适用法规
中华人民共和国物权法
普通住宅小区物业管理服务等级标准
中华人民共和国国务院令第504号《物业管理条例》
城市新建住宅小区管理办法
中华人民共和国建设部令第94号《城市异产毗连房屋管理规定》
中华人民共和国建设部令第80号《 房屋建筑工程质量保修办法》
建住房[2006]3号-建设部关于印发《电梯应急指南》的通知
中华人民共和国建设部 中华人民共和国财政部令第165号 《住宅专项维修资金管理办法 》
广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定
广州市城市规划条例（封闭阳台）
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