文档介绍：旅游地产投资战略与风险控制
从住宅地产、商业地产到旅游地产：地产投资的战略选择
旅游地产作为房地产中的一种类型，其产生与发展是时代发展的呼唤、政策的支持、市
场的需要，也是房地产市场发展的内在驱动。
旅游地产投资战略与风险控制
从住宅地产、商业地产到旅游地产：地产投资的战略选择
旅游地产作为房地产中的一种类型，其产生与发展是时代发展的呼唤、政策的支持、市
场的需要，也是房地产市场发展的内在驱动。
首先，文明的发展已经进入了信息时代、休闲时代。在农业时代住宅地产首先成为人们
生活的基本需要，工业时代商业地产继而成为生活的基本需要，而在信息时代、休闲时代，
旅游地产则将成为追求高品质生活的需要，旅游地产开发也将成为房地产开发商投资的战略
选择。
其次，随着住宅开发竞争的加剧、风险加大，商业地产开发地段决定论的影响，更多的
开放商转向投资旅游地产。此外，旅游产业定位“国民经济的战略性支柱产业”，发展旅游
地产，政策较为支持。
旅游地产：核心是旅游，本质是地产
本文研究的旅游地产，是指具有旅游吸引力的相关地产，其本质是地产，核心是旅游。
按旅游地产发展方式，旅游地产开发可分为两类，一类是依托“地产”发展“旅游”；另一
类依托“旅游”发展“地产”。
1、依托“地产”发展“旅游”的开发
依托“地产”发展“旅游”的投资，即先有“地产”后有“旅游”，其投资盈利方式有
两种，一种是通过盘活历史遗留的地产（包括古城、古街、古镇、古村等地产），依靠租赁
商铺，获取收入；此外，还可以在盘活地产的周边发展景观地产，获取额外收入，上海的新
天地是该类投资成功的典型代表。奇创旅游规划咨询机构为成都文旅集团服务的《平乐古镇
核心地块旅游商业深度策划》、《西来古镇片区首期启动区深度策划》、《安仁镇安仁老街
商业策划》等则是该类投资咨询成功的代表。
另一种是利用景观地产发展旅游，通过旅游代旺地产的人气，提高景观地产的商业价值。
该类比较成功的是苏州金鸡湖商业休闲地产的开发，奇创机构做《苏州工业园区环金鸡湖休
闲旅游与商业发展总体策划》之前，苏州金鸡湖商业人气还不算旺，通过旅游要素的植入，
景观地产的商业价值才得以体现。
2、依托“旅游”发展“地产”的开发
依托“旅游”发展“地产”，即先做”旅游”后发展”地产”，诸如主题公园（景区）
周边地产、风景区周边地产等。该类旅游地产的盈利模式是通过后期“地产”的升值，来弥
补前期旅游投资的亏损，也有的形象称之为“亏钱是为了赚钱”。该类地产开发成功的代表
除了熟知的华侨城、宋城外，还有奇创机构服务过的广东古兜温泉和广东银湖湾等。
旅游地产投资五大风险控制旅游地产投资有策划定位风险、地段选择风险、资金投入风险、市场运营风险、环境保
护风险等五大风险，这其中，策划定位风险是各种风险之首，只有策划定位好、规划好发展
蓝图，才能从源头上控制风险。
1、策划定位风险控制
旅游地产属于非必需品消费，一般人离开旅游地产，生活不会受到太大的影响。基于旅
游地产消费