文档介绍：打造南京城市第三极
南京南部新城区规划
二OO九年七月
机密和专有
未经麦肯锡许可，任何对此资料的使用严格禁止
工程建议书讨论稿
议程
工程背景与目标
分阶段工程工作方案
工程工作组安排和工作方法
麦肯锡的资历及，南京南部新城区的开展在宏观形势和微观操作上均面临一系列挑战，系统性的战略规划势在必行
资料来源：麦肯锡分析
系统化的战略规划是保证开发顺利进行的前提
宏观挑战
微观挑战
描述
当前国际国内经济形势严峻、对南部新城区的开发、招商带来挑战
相比长三角其他城市，南京开展速度较慢，直接利用外商投资较少〔2021年实际利用外资24亿美元，少于杭州33亿、苏州81亿美元〕，民营企业开展也相对滞后，经济活力不如苏、杭等地〔2021年南京GDP为3,775亿人民币，少于杭州4,781亿、苏州6,701亿元人民币〕， 南京作为区域中心的地位需要进一步明确
城市整体开展规划和重点不明确，在已有鼓楼、夫子庙多个商业中心及新街口城市中心根底上，南部新城区、河西新城多个新中心、仙林、浦口、东山多个副中心，以及生态科技城等多个开发区共同建设，可能遇到需求总量缺乏、重复建设的问题
低附加值工业逐渐向中西部地区和其他亚洲国家转移的同时，产业升级步伐缓慢
南部新城区经济根底薄弱、经济总量较低，产业、商业未形成规模
南部新城区地跨三个行政区，缺乏统一开发主体
南京其他开发区已经有明确功能定位，及各自产业重点，南部新城区的规划和建设需要与其他区域形成错位关系，防止在存量上的内部竞争，而应吸引、促进增量的开展
南部新城区地区已有大面积的住宅区以及宁南科技城、宁南商贸区，实际可利用地块集中于核心区与机场地区，开发空间有限
定位已较为明确的宁南科技城、宁南商贸区须与未来的机场地区以及南站核心区融合、联动，发挥鲜明的产业集群效应
南部新城区建设需要大量的资金，对建设、融资主体的吸引可能存在一定困难
初步，供讨论
5
南京目前实际情况对新的商业、娱乐、居住中心的开发提出了挑战
经济活力有限
居民消费能力有限
存量经济分散
房产等需求难以饱和
挑战
描述
初步分析〔2021年〕
相比长三角其他城市，南京经济开展水平较低，对投资者的吸引力有限
南京居民消费能力及社会零售商品总量在长三角不具有优势
新的商业/娱乐中心的建设可能面临本地需求缺乏的挑战
南京市开发区众多,多个新工程正在建设,分散了有限的产业及消费资源
南京目前商品住宅具有一定的存量，新建园区的商业住宅的配套开发将进一步扩大供给量，增加空置率
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年国内生产总值〔亿元〕
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实际利用外资额〔亿美元〕
资料来源：文献检索；麦肯锡分析
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城镇居民可支配收入总额〔亿元〕
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城镇居民年人均可支配收入〔元〕
新开发园区
南部新城区
生态科技岛
新模范马路
已有园区
浦口开发区
江东软件城
新城科技园
江宁开发区
南京高新区
其他…
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2021年南京商品房供给〔万套〕
1 假设2021全年日均商品房销售量与1－3月商品房日均销售量相同，为322套/天
初步，供讨论
6
本工程需解决六个关键问题
资料来源：麦肯锡分析
描述
南部新城区的发展条件和资源禀赋如何？
长三角区域各城市的开展趋势和特点是什么？南京具有什么样的条件、机遇、处于什么样的战略地位？
南部新城区整体开展的现状和已有规划会如何影响南部新城区开发？
与国际可比城市对标分析，有哪些经验可供借鉴？
南部新城区应确定怎样的愿景目标？
南部新城区与周边东山新市区等地区关系如何，核心区的范围应如何做出界定？
在南京城市形态开展、构建“全省现代效劳业中心〞战略背景下，南部新城区应确立怎样的具有前瞻性和务实型的开展愿景目标？如，长三角的区域副中心、或者是南京市的城市中心或副中心？
检验南部新城区开发是否实现其愿景目标的可衡量的标准是什么？
哪些产业可以成为南部新城区的目标产业集群？
南部新城区应选择开展哪些产业集群，以实现与其他开发区差异化定位，到达统筹共进、优势互补？
国家及省政府的产业指导政策对南部新城区的产业选择和开展有何具体指导？
南京的产业根底如何？自身经济、社会、地理位置、人口、环境资源等实际情况对南部新城区的产业集群选择提出了怎样的要求？
南京已有的未来中长期战略规划中对南京的产业开展提出了什么目标？战略规划中明确的产业是否适宜于南部新城区，这些产业开展的目标和市场需求如何？
国内外经验以及全球新兴产业开展方向对南部新城区的产业选择有什么