文档介绍：某房地产项目全程营销策划方案
某房地产项目全程营销策划方案
某房地产项目全程营销策划方案
某房地产项目全程营销策划方案
致委托方：
承蒙贵公司信任与厚爱，寅源房地产咨询公司荣幸地承接了“青春驿站"项目的全程策划任务。依据双方于20…………………………5１
第五部分 项目营销策划…………………………………………………………………………………51
一、项目视觉形象策划………………………………………………………………………………５１
二、项目营销推广策划………………………………………………………………………………5８
三、项目服务营销策划………………………………………………………………………………7８
第六部分 项目销售执行
某房地产项目全程营销策划方案
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…………………………………………………………………………………79
一、销售团队建设体系………………………………………………………………………………7９
二、销售管理制度体系………………………………………………………………………………８5
三、销售流程建设体系………………………………………………………………………………９３
四、销售控制建设体系………………………………………………………………………………1０0
五、销售危机建设体系………………………………………………………………………………10＜4
六、销售资料建设体系………………………………………………………………………………１06
第一部分 项目市场调研
房地产开发企业或者投资企业在项目投资决策过程中,项目开发潜力分析、项目投资可行性研究、项目的市场定位、项目的规划设计、项目营销策划推广、销售销售执行、广告推广计划方案设计等，都是以市场调研为基础、为依据的。
市场调研是为企业的投资决策和管理决策提供信息的，涉及到信息的筛选、鉴别、提取、处理、分析和沟通的全过程，它在房地产企业投资决策中的重要性大致体现在下列几个方面。
(一）识别市场机会，适用持续变迁的市场环境
行业创新层出不穷，市场追捧的概念时时转换。随着国民经济的快速发展,人们的消费水平和消费观念也随着收入水平的提高而改变。人们对住的需求的也越来越高（普通型—经济型—舒适型—豪华型).房地产开发企业应根据变迁的市场环境适时作出分析和调整，就可以找出市场的空白点,抓住市场机会,创造新的盈利点。而把握市场环境变迁主要依靠市场调研，目前在房地产行业经营绩效较好的房地产企业，在市场调研、分析方面投入了巨大的人力和财力.
某房地产项目全程营销策划方案
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（二）分析市场潜力,针对性提出相应的解决方案
房地产项目开发前，必须要明确项目推出后的销售前景或称市场潜力,需要对潜在客户的需求特征和规模进行调研，以确定能否在较短时间内被市场所吸收。制定相应的市场推广计划时,要确定如何将项目的关键信息有效地传达给潜在客户，、价格落差、价格变化等细节，也离不开市场调研。
（三)根据市场需求，判断产品或服务的盈利性
某一产品或产品设计市场需求潜力大，意味着其潜在的高盈利性。要想在众多的可选产品形式中找到富有成长性、潜在高盈利性的类型,可以借助市场调研来估算。通常房地产开发项目可行性研究中，财务分析执行的就是这一职能,财务分析赖以成立的基础就是对市场供求关系和价格(租金)水平的精确把握,而获得这些基础数据主要依靠市场调研。
（四）依据客户评价,完善或改进产品或服务策略
客户满意是产品或服务得以生存的必要条件,对产品或服务的满意度进行评价的需要，通过市场调研以得到满意度的定性和定量的表达,就可以对产品或服务进行完善和改进，提高满意度，扩大市场份额，在市场竞争中占据有利地位。
宏观经济的变化、政府相关的政策、市场的供求关系变化、物业的价格走势等信息，是企业决定项目是否进入某一市场，如何进入该市场，选择在何种时机进入的重要依据。房地产企业在确定开发规模时,市场需求水平的高低、消费者需求的定性特征、消费者需求规模的大小、市场吸纳的速度和时间等信息，是企业决定开发规模的盈亏平衡点，所以说市场调研对房地产企业来说是项目操作成败的关键。
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一、项目宏观经济环境
（一）综合环境
宁波是中国进一步对外开放的副省级计划单列市、具有制定地方性法规权力的“较大的市"，是全国历史文化名城、优秀旅游城市、环保模范城市、国家园林城市和全国卫生城市。
宁波辖海曙、江东、江北、镇海、