土地估价师考试-土地估价实务试题3.docx

文档介绍：土地估价师考试 -土地估价实务试题 3
二、估价方法与估价过程
(一)估价方法的选择
估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵
循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地29。51 元
②维修费 :
根据 ××市 建设 和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的 2%，即：房屋出租经营维修费＝房屋重置价×2%＝2914。50×700×2%＝40803 元
③保险费：
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的 2‰，即：
房屋年保险费＝房屋现值 ×2‰＝2914．50×700×75％×2‰＝ 3060
元
④房屋年折旧额：
房屋年折旧额＝房屋重置价／耐用年限＝ 2914．50×700×1／60＝34002．50 元
⑤租金损失：
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：
租金损失＝ 564317．15÷12÷2＝ 23513．21 元
年总费用＝① +②+③+④+⑤＝ 118308．22 元
(5)房地年纯收益：
房地年纯收益＝房地年出租总收益 —房地年出租总费用
564317．15—118308．22＝ 446008．93 元
(6)确定综合还原率：
采用收益排序插入法确定综合还原率为 10％。
(7)计算总楼价：
P＝a／r ×[1－1/(1＋r)n] ＝446008．93／10%×[1－1/(1＋10%)45]＝
4398900．39 元
(8)房屋现值
房屋现值＝房屋重置价 ×成新率＝ 2914．50×700×75％＝ 1530112
元
(9)总地价
总地 价 ＝ 总 楼 价 — 房 屋 现 值 ＝ 4398900． 39—1530112＝
2868788．39 元。
2．市场比较法
(1)选择房地出售实例：
估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交
易实例作为比较实例，基本情况见下表：
(2)房屋占地地价计算
①房屋现值计算：
房屋现值＝房屋重置价 ×成新率
实例 A 房屋现值＝ 580×2356×80％＝ 1093184 元
实例 B 房屋现值＝ 600×1848×75％＝ 831600 元
实例 C 房屋现值＝ 580×2187．90×70％＝ 888287．40 元
②实例地价计算：
据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的 8．5％，则：
单位地价＝ (房屋交易价 —房屋现值 —卖方应支付的税费 )／房屋用地面积
实例 A 单位面积地价＝ (3100000—1093184—3100000×8．5％)／
496
＝3514．75 元／平方米
实例 B 单位面积地价＝ (2600000—831600—2600000×8．5％)／385
＝4019．22 元／平