万科地产新项目投资决 策与评估.ppt

文档介绍：万科地产新项目投资决策与评估
沙骥
2007年2月25日
投资的目的
企业持续增长(盈利+规模);
土地增值预期;
战略扩张、布局;
占有资源,遏制竞争对手。
安全的赚钱!
什么是项目?
项目≠土地
房产商的工作是为业主造梦!
城市发展
产品规划
运营计划
土地
如何评估项目——看地
周边配套
房屋
本身
小区内部
城市位置
现场踏勘;
周边配套;
城市发展;
法律手续;
市场环境。
如何评估项目——可研报告
市场分析;
客户定位和产品解决方案;
交易分析
运营计划及经济测算;
资金解决方案;
如何评估项目——什么是好项目?
地段好?
地价便宜?
资源稀缺?
盈利能力强?
……
如何评估项目—— A、B两个项目哪个更好?
项目A:
IRR:30%;
销售净利率:9%;
项目B:
IRR:18%;
销售净利率:15%;
如何进行投资决策——不同层面的投资工作和评估重心
行业趋势;
区域布局;
投资制度、投资指引
区域市场;
企业运营情况;
资金状况;
收益评价;
风险评估;
集团
区域/一线公司
项目
一线公司报审
区域评审决策
区域报总部审批
总部报董事会审批
报意向
报立项
报决策
立项会
决策会
邮件审批
超出董事会授权
决策结果通知
1、意向阶段
2、立项阶段
3、决策阶段
如何进行投资决策——集团新项目投资决策流程
如何进行投资决策——单项目投资决策时的考虑因素
当地市场和公司的经营状况;
项目的基本条件;
项目的品类归属及市场评估;
经济指标评价;
风险评估;
资金解决方案;