文档介绍：1 / 24
一、电梯运行、巡视和维保作业标准
项目
工作要点
工作标准
管理控制
责任人
工作记录
支持文件
1
运
行
开启及关闭
1. 写字楼电梯开闭时间〔各公司自定〕
2. 公寓电梯开闭时间〔各公司自定〕3
检
修
编制计划
1. 供电系统发生故障时,由主管组织相关人员现场查看故障情况
2. 由强电主管制定维修计划并经工程主管审批
1. 突发重大故障时,按紧急故障处理
2. 维修前,填写工作票并做好安全措施及技术措施
3. 维修时,按《电业安全操作规程》操作,注意人身及设备安全
强电主管
《设施设备故障维修记录表》
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4. 维修中,设置设备检修警示牌
5. 维修后,恢复设备周边状态
检修交底
1. 维修人员将检修内容、范围告知运行人员
2. 运行人员在运行日志中填写故障情况
3. 维修人员作好相应的安全保护措施并进行维修
试运行
1. 维修完毕后,由运行人员试运行
2. 维修人员将试运行内容、范围告知运行人员
3. 运行人员试运行时,维修人员应观察运行情况
交付使用
1. 由强电主管确认维修效果
2. 告知运行人员可投入使用
3. 由强电主管填写维修记录及工作日志
4. 运行人员做好故障维修记录
4
紧
急
故
障
处
理
控制措施
1. 发现紧急故障时,立即切断故障电源
2. 运行人员通知强电主管及工程主管
、现象等相关记录填写于《运行记事》
1. 禁止违规操作
2. 在操作时,保证人身及设备安全
3. 做好相应设备警示措施
运行人员
强电主管
《高压室运行记事》
《变电所运行记事》
《供配电系统作业规范》
善后
1. 保护现场,在必要时,告知保险公司及时定损
2. 作好必要的隔离
3. 由管理处总经理与客服沟通,并告知受影响业户
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三、消防系统运行、巡视和维保作业标准
项目
工作要点
工作标准
管理控制
责任人
工作记录
支持文件
消
防
设
备
管
理
消防设备维保
1. 专职技工每日对喷淋系统、消火栓系统进行检查1次,填写《设施设备日常维护保养<检查>记录表》完好率应为100%,发现故障应在2小时内进行处理,修复时间不超过12小时
2. 专职技工每周对消防水泵房、稳压泵房清洁1次
3. 专职技工每月对火灾报警联动控制系统、防火卷帘门、疏散指示、消防通道照明、屋面消防风机、防火阀、按《消防系统设备检查维护规范》进行检查1次故障率不得超过2%,发现故障应在2小时内进行处理,修复时间不超过12小时
4. 专职技工每周对报警打印系统测试1次
5. 每月进行消火栓泵、喷淋泵测试、维护；喷淋系统放水测试、维护；气体灭火系统维护、报警器主机维护
1. 弱电主管每周对第1－4项进行检查1次
2. 工程主管每月对第5－7项进行检查1次
3. 管理处总经理每半年对第1-7项进行检查1次
工程主管
《消防设备月保养记录》
《消防安全月检查表》
《消防系统设备维护保养规范》
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6. 每半年对管网阀门、电机润滑保养1次,消防风机、防火阀进行外观保养1次
7. 每月按10%的比例抽查测试、维护烟感探测器、温感探测器、风机、防火阀、手报按钮、联动反馈
分包方监管要求
《建筑消防设施功能检测、维修保养合同》约定检查消防维保单位维保工作完成情况设施设备完好率应为100%,故障排除率应为100%发现故障应在2小时内进行处理修复时间不超过12小时
《建筑消防设施技术测试报告》
《建筑消防设施年检报告》
1. 工程主管每周检查1次
2. 管理处总经理每月检查1次
工程主管
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四、中央空调运行、巡视和维保作业标准
项目
工作要点
工作标准
管理控制
责任人
工作记录
支持文件
1
运
行
巡视
1. 主机巡视：每1小时1次
2. 室内外温度：每2小时1次
3. 冷却塔：每4小时1次
4. 水泵：每1小时1次
1. 定时抄录数据,填写运行日志
2. 测温时必须定点,详见《空调系统管理作业规范》相关规定
运行技工
《冷水机组运行记录表》
《空调系统管理作业规范》
操作
1. 根据标准营业时间提前半小时开关机
2. 根据实际情况〔室内外温度、冷冻进出水温、冷却进出水温〕调整参数
3. 主机及阀门的开关状态
1. 主管每周测试两次效果
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