文档介绍：资产评估报告实例
资产评估报告实例
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房 地 产 评 估 报 告
项 目 名 称:武汉市武昌区中北路
世纪彩城丽苑2单元704住房
委 托 方:XXXX
估 价 方:建筑物状况
⑴委估建筑物于2009年建成,维护保养情况较好,成新率为95%,建筑面积为106m2,其中含公摊面积20m2。
⑵世纪彩城位于武汉市武昌区,钢筋混凝土结构,高30层,委估对象属第7层4号房,地面铺地板砖,内墙刮腻子,铝合金窗。每层设两部电梯;设地下停车场。
2、委估对象利用现状
委估房地产现作居住用,公共配套设施好。
二、区域因素分析
估价对象位于沙湖公园大门外,环境优雅,交通便利,人流量大,就是武汉市非常好的居住地段
三、市场背景分析
1、一般因素
影响土地价格的一般因素主要有地理位置与经济与社会发展状况、房地产市场等。
理位置与行政区划
武汉市位于湖北中部,就是中部较发达的城市。交通四通八达,用武广高铁,直航巴黎;水上可直航2000吨轮船至上海,初具规模的现代化立体交通网络更加突出了武汉市“出海大通道”的重要地位。武汉市自古以来就就是
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工业发达的城市,而今则就是一座正在迅速崛起的现代化城市。武汉水陆空交通四通八达;邮电已跨入全国先进行列,城市的基础与公共设施较为完善。随着城市建设的发展,基础设施的不断完善 ,更多的投资者瞧好这里。由于与广州较为紧密的联系,武汉市目前正在成为外来投资者投资最理想地,加上自身有较大的城市规模、人口与较多的外来流动人口,人流、物流、资金流、信息流已初具规模。
济与社会发展状况
武汉市已经成为中部最大的都市,GDP已经跃居全国前十,高楼喜迎更多人才,经济更加活跃。
地产市场分析
武汉市房地产业近几年发展迅速,在全国房地产市场普遍低迷的情况下,近几年武汉市房地产市场相对而言走低幅度不大。总体来说,武汉房地产近几年总体发展有如下特征:近几年武汉的房地产开发均集中于长江两岸与郊区,房地产价格相对较低,总体来说,武汉目前房地产开发量与城市规模相比,仍然处于较低水平。
四、最高最佳使用分析
根据最高最佳使用原则与合法原则的分析,该房地产保持现状用途为最高最佳使用。
五、估价方法选用
本人在实地勘察的基础上,对委托方提供的各种资料进行了认真分析,决定采用收益还原法来测算委估房地产的价格。
收益法:预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
资产评估报告实例
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六、估价测算过程
收益法
由于该房屋可用于出租,能比较合理地确定其租金收入,故也可用收益法求取其价格。
1、估算总收益
通过调查武汉市同类型、同地段、同规模,装饰大致相同的住房的月出租价格一般为2000元/m2,租金损失为4个月,则年总收益为:
2000×106×(12-4)=元
2、估算年房地产租赁总费用
总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。
屋修缮费就是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯 例按建筑物重置价的1、5％计算,据对武汉地区建筑物市场的了解,类似建筑物的重置价为8000元/m2,则:
房屋修缮费＝8000×106×1、5％＝12720元
②管理费就是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分:一就是出租经营过程中消耗品价值的货币支出;另一就是管理人员的工资。根据行业惯例资料,取年租金的3％,则:
管理费＝×3％＝50880元
③保险费就是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用,按房屋现值乘以保险费率2‰,则:
保险费＝8000×106×95%×2‰＝1611、2元
④税费就是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税与营业税等。依据税法及重庆市税务部门资料,公有房屋出租应纳税金房产税按年租金的12％,营业税按年租金的5％,教育附加按营业税的3％,城市维护建筑税按营业税的7％,以上税费小计为17、5%,则:
×17、5%=296800元
上述①、②、③、④总费用合计为362011、2元
3、年纯收益
资产评估报告实例
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－362011、2＝1333988、8元
4、还原利率的确定
还原利率就是收益还原法中一个重要的因素,目前国内、国际确定还原利率的方法很多,这里主要采用复合投资收益率法,其公式为:
还原利率＝一年期贷款利率×70％＋期望得到的利润×30％
一年期贷款利率为5、31%;期望得到的利润设